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방일 컨설턴트
사당역상권분석
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서울 남부지역 중심부에 위치한 사당역은 지하철 2호선과 4호선 환승역이면서 남북방향의 동작대로와 동서방향의 남부순환로가 교차하는 교통의 요충지이다.

서울시내에서도 출근시간에 가장 많은 사람이 몰리는 구간이 2호선 사당-방배구간일 정도로 사당역은 강남권으로 출퇴근하는 직장인들이 많이 이용하는 지하철역이다. 게다가 서울역, 명동 등 중심권과 과천, 안산을 연결하는 4호선이 교차하면서 사당역은 서울시내에서도 가장 많은 사람이 이용하는 역세권 중 하나에 이름을 올리고 있으며,

동작구와 과천/수원 등을 연결하는 동작대로는 수도권남부지역에서 서울로 진입하는 주요길목이라 할 수 있다.

또한 남부순환로는 멀리는 김포공항, 가깝게는 신림동에서 양재까지 동서로 이어지는 유명한 상습정체구간이다.

강남,강북,강서,강동을 쉴새없이 오가는 지선/간선버스들과 과천, 안양, 수원방면으로 운행하는 좌석버스/시외버스는 사당역 하면 사통팔달의 요충지 그리고 수도권남부에 거주하는 직장인들과 통학생들이 모이는 곳이라는 사실을 입증해 준다.

사당역은 유난히 넓은 대로변을 끼고 들어서 있고 지하철 출구 근처에는 지상에 횡단보도가 간격이 원거리에 있어 길을 건너려면 지하보도를 이용해야 하는 경우가 많다.

이런 통행의 단락현상으로 인해 사당역 상권은 대로변을 기준으로 각각의 블록마다 상권의 특성에 있어서 다소간의 차이를 보인다.

행정구역상으로도 사당역 남쪽 남태령/과천방향은 남현동, 북서쪽은 사당동, 서초방향은 방배동으로 되어 있다.

먼저 남현동상권은 사당역에서도 가장 활기가 있고 매출이 잘 나오는 곳이다.

이곳에서 신도시방향으로 운행하는 버스를 이용하는 인구는 일일 10만명에 육박하는 수준으로 과천등 수도권으로 내려가는 버스정류장이 있는 대로변에는 여느 중심상권에서 볼 수 있는 1군브랜드들이 위치해 있다.

화장품, 쥬얼리, 베이커리, 아이스크림, 안경점 등이 들어서 있으며, 1층10평 점포를 기준으로 보증금 3천~1억, 임대료 300~500, 권리금 1억5천~3억 선으로 만만치 않은 시세에 형성되어 있다.

그마저도 매물이 거의 없고 A급브랜드에서 점찍어둔 경우가 많아서 점포를 구하기가 쉽지 않은 곳이다.

하지만 남현동상권에서 대로변보다 더 유명한 곳은 역시 '등기소골목'이라고 불리는 먹자골목이다.

맵지도상으로 A지역에 해당하는 이곳은 식당가가 불과 100미터정도에 불과해 점포수가 부족하고 퇴근길에 들리는 수도권직장인들과 등기소 직원, 근처 오피스텔거주자들, 인근직장인들 등 수요가 안정적이어서 비공식적으로 가장 노른자위먹자상권으로 꼽히는 곳이 바로 이곳이다.

일체의 점포거래가 상가번영회나 지역인맥에 의해 자체적으로 이뤄지고 있어서 시세정보조차 공개되지 않지만, 개인창업희망자중에서 20평점포에 권리금만 5억이상을 제시했으나 거절당한 사람이 있었다는 하소연을 필자가 직접 들은바 있어 우스갯소리로 '답이 안 나오는 동네'라는 호칭을 붙여주고 싶은 곳이 바로 등기소골목이다.

특히 최근에는 퇴근시간대에 도로사정이 좋지 않은 점 때문에 자정까지 이 일대에 머무는 사람들이 늘어나면서 등기소골목일대가 유흥가로서의 역할을 하기에 이르면서 인근주민들의 불만의 대상이 되기도 했다.

방배동의 경우는 소위 '지하철공사뒷편' 먹자골목과 11, 12번출구 주변 대로변에 상권이 형성되어 있다. 이수역방향으로 향하는 대로변 버스정류장 앞에는 롯데리아, 던킨도너츠 등이 있지만 상권이 크게 활성화되어 있지는 않고, 오히려 13번출구에서 나와 첫 번째 골목에서 시작해서 대교방송국건물까지 이어지는 먹자골목이 상급지라 할 수 있다.

등기소 골목과 비교했을때에는 중/장년층의 비율이 좀더 높다고 할 수 있고, 업종 역시 회사원들과 배후주택가거주민들에게 어필할 수 있는 종류의 것들이 많다.

먹자대로변과 이면골목구석구석까지 크고작은 음식점이 무척 많이 들어서 있는데, 고기집, 횟집, 단란주점 등이 주업종으로 분석되었다.

시세는 1층50평점포를 기준으로 보증금1억~2억, 임대료450~700, 권리금2억~4억 정도여서 다소 초기투자비용부담이 있는 상권으로 분류할 수 있겠다. 하지만 도로폭이 넓고 공영주차장 등 주차공간도 충분하며 수요층이 풍부하다고 봤을때 음식맛으로 승부하는 것이 가능하다면 고정고객확보를 바탕으로 성공적인 창업을 할 수 있는 곳으로 판단된다.

사당동은 남현동이나 방배동에 비해 상권의 발전속도가 다소 느리기는 하지만 오히려 향후 발전가능성은 분명 남아있는 곳이다. 8번출구에서 시작되는 먹자골목과 '한전'에서 이수역방향으로 길게 이어지는 대로변에 상권이 형성되어 있는데, 비교적 점포수가 많지만 매물도 많이 나오는 것으로 봐서 아직 남현동이나 방배동에 비해 부족한 부분이 많은 것으로 파악된다.

이 일대는 특히 지역상권의 색채가 두드러지며 배후에 주택가가 풍부하게 형성되어 있어서 직장인들보다는 지역주민들을 더 염두에 둔 업종선정이 요망되는 곳이다.

국민은행뒷편 먹자골목의 점포시세는 1층 50평점포를 기준으로 보증금5천~1억, 임대료 3백~5백, 권리금 2억5천~3억5천 수준으로 사당역상권에서는 가장 낮은 수준이다.

대로변의 경우는 평형에 따른 차이가 크겠지만 10평매장을 기준으로 보증금 2천~5천, 임대료100~200, 권리금1억~2억 정도이다.

이런 점들을 종합적으로 분석해 봤을 때 사당역상권의 경우는 신규창업자보다는 사업경험이 있고 투자금액에 여유가 있는 사람들에게 유리한 상권이라 할 수 있을 것이다.

얼마전 지하철공사에서 주상복합3개동을 포함한 복합환승센터를 개관하겠다는 발표를 했다. 환승주차장 내 개인사유지에 대형할인점이 들어온다는 말도 있다. 그러나 각종 유언비어와 추측성발언이 난무하고 있어 그 시기에 대하여는 확정적인 답을 얻기가 힘든 실정이다.

그렇지만 그런 외부적인 요인들과는 별개로, 상권으로서의 기본적인 요건들을 두루 갖춘 사당역은 앞으로도 서울남부의 교통중심지로서 현재의 모습을 꾸준히 유지할 것으로 보인다.

사당상권및매물상담  김용우팀장  010-8781-5708

 

 
 
 
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