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방일 컨설턴트
홍대역상권
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“3.3㎡당 1억원”

홍대 인근 점포를 얻기 위해 임차인이 부담해야 할 돈이다. 클럽 문화와 프리마켓이 유명세를 타면서 홍대 인근 상권의 몸값도 꾸준히 올랐다. 소위 노른자 상권이라고 할 수 있는 홍대 프리마켓 인근의 점포 임대가격은 권리금 포함 3.3㎡당 약 1억원이나 됐다. 불과 2~3년 전만 해도 7000만~8000만원 수준이었다.

홍대 A급 상권에 위치해 있는 실제면적 20㎡(약 6평)의 소규모 상점을 문의해봤다. A급 상권은 홍대입구역 교차로에서 홍익대 정문을 잇는 대로변과 스타벅스에서 상상마당, 삼거리포차를 둘러 홍익대 정문까지 연결되는 예술의 거리, 프리마켓, 희망시장을 아우르는 알파벳 d모양의 지역이다.

이 상권 내 소형 점포의 보증금은 1억원 정도다. 월세는 위치에 따라 다소 차이가 있다. 250만원에서 400만원가량이다. 전세로 전환하면 2억5000만원에서 4억원이 추가된다고 보면 된다. 1억5000만원의 권리금은 별도다. 결국 3.3㎡당 8300만~1억800만원의 비용이 든다는 이야기다.

이곳 상권이 크게 형성된 원인은 크게 세가지다. 홍대 프리마켓시장의 확대와 클럽 문화 확산으로 유동인구가 꾸준히 늘어서다. 상암동의 배후지역으로 꼽히는 것도 상권 확대를 꾀하는데 호재가 됐다.

이 지역 한 상가전문 중개업소 관계자는 “최근 들어 홍대 인근이 젊음의 탈출구처럼 비춰지면서 유동인구가 꾸준히 늘어났고 그 결과 상권도 계속 확산되고 있다”면서 “상암동이 개발되면서 배후 지역으로 홍대가 꼽히는 것도 상권 확장에 영향을 끼친 듯하다”고 말했다.

주말에도 문 여는 단란주점, 깔세를 내서라도 들어온다

상황이 이렇다보니 임대계약은 초단기 승부 분위기다. 몇년 전만해도 당장 수익이 나지 않더라도 6개월은 버티던 임차인들도 최근에는 성적이 나지 않으면 재빨리 업종을 변경하거나 재임대를 한다. 홍대 인근 부동산 중개업자 사이에서 '3개월 내에 승부를 봐야 한다'는 말이 나돌 정도다.

단타전 승부는 전전세나 깔세를 통해서다. 전전세는 전세를 얻은 사람이 다시 그 매물을 전세나 월세로 임대하는 것을 말한다. 임대료 부담으로 당장 수익이 발생하지 않으면 재임대를 통해 손실을 최소화하려는 경향 때문이다.

깔세는 전전세보다 더 단기간에 이뤄진다. 보증금이 없는 대신 월세를 미리 받고 일정 기간동안 임대하는 방식으로 계약기간은 1개월에서 1년 정도다.

깔세는 주로 홍대 수노래방 앞 가건물 라인에 집중돼 있다. 금액은 20㎡(약 6평)짜리 점포 기준 월 400만원가량이다.

깔세 이용자는 주로 주변 노점상을 운영했던 상인이다. 월세 부담이 크더라도 보증금이나 권리금이 없어 소액 자본을 가졌거나 재고물량을 털어내려는 상인들이 주로 이용한다. 노점상 단속에 염증을 느낀 상인들도 깔세 이용 고객이다.

홍대 인근이 높은 임대가격을 유지하는 이유는 상권의 특성 때문이다. 대학가 상권은 방학 때면 개점 휴업을 하고 사무지구 상권은 주말이나 휴일이면 문을 닫지만 홍대만은 주 7일 장사가 가능할 정도로 항상 북새통이다.

홍대 인근에서 13년간 시행 임대사업을 했다는 정채균 골드하우징건설 대표는 “이곳은 일요일에도 룸싸롱이 문을 연다”면서 “놀이문화를 즐기면서 경제력 있는 젊은 사람들이 모이는 곳”이라고 홍대 상권의 특징을 설명했다.

원룸의 천국, 강남보다 비쌀 정도

“강남보다 비싼 곳이 홍대입니다.”

정 대표에게 홍대 인근의 전세가격을 물었더니 돌아온 답변이다. 정 대표는 자신이 알고 있는 한 회사원의 이야기로 홍대의 주택 임대 분위기를 전했다.

“지방에서 32평 아파트에 살던 사람이 홍대에서 5평짜리 원룸도 못 얻었다며 하소연을 하더군요.”

임대가격은 상상 이상이다. 인근 중개업소에 문의해본 결과 실용면적 30㎡의 신축 원룸의 전세가격은 9500만원, 월세는 보증금 1000만원에 월 80만원 정도였다.

쪽방이라 하더라도 5000만원 이하의 매물은 구하기 쉽지 않다. 건축주가 신축이나 리모델링 붐으로 원룸 임대 가격을 높였기 때문이다. 노후한 주택이나 공동 구역이 포함된 원룸이래야 금액을 조금 낮출 수 있다.

월세 매물이 전세에 비해 10배가량 많은 이유도 신축 리모델링 붐과 무관치 않다. 임대수익을 기대하는 사람들이 그만큼 많다는 의미다.

홍대 인근에는 고시원도 성행이다. 하지만 신림동 고시촌을 연상하면 안 된다. 이른바 럭셔리 고시원이다. 화려한 내부 인테리어와 TV, 냉장고가 완비돼 있다. 화장실과 샤워시설도 독립공간이다. 가격은 월 40만~50만원대. 비쌀수록 임대가 잘 된다는 것이 고시원 관계자의 이야기다.

최근에는 고시원과 하숙, 원룸의 장점을 복합한 형태인 기숙형 원룸도 등장했다. 기숙형 원룸은 고시원의 밀집 구조에 각각의 원룸을 빌트인 식으로 꾸미면서 식사까지 제공하는 형태다. 식사는 세입자가 원하는 때 마음대로 먹을 수 있도록 했다.

정 대표는 기숙형 원룸 임대사업으로 홍대를 최적의 장소로 꼽는다. 그는 “홍대의 주류로 통하는 20대 초 중반 젊은이들은 대부분 아파트에서 자라난 세대”라며 “깨끗하고 편하기만 하면 비싸더라도 금방 세입자를 찾는다”고 전했다. 노후를 대비하는 퇴직자들이 찾는 최적의 임대사업지로 각광을 받고 있다는 것이다.

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