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(총건) /
정세준 컨설턴트
★이수역 상권분석★
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서울 동작구에 활력이 가장 많은 곳이 어디냐고 찾는다면 단연 태평백화점으로 대표되는 이수역 총신대입구역을 꼽을수있다. 재래시장과 상권의 절묘한 조화와 젊은 세대와 중장년층의 어우러짐 속에 사람 사는 맛과 생기 있는 모습을 볼 수 있으며 일찍이 재개발로 상권내 인구 80%가 아파트거주군을 형성하고 있으며 국립 현충원의 뒷산과 인접해 있으며 총신대, 서문여고, 초.중학교, 환승역, 재래시장등이 복합적으로 결합된 주거중심 상권이다.

이수역 상권이 사람 사는 맛이 날수 있는 요소로는 태평백화점 상권을 공동이용하는 방배동 지역의 거주민을 추가하는 탄탄한 배후세대와 교통의 요충지로써의 역할이 있기 때문이다. 배후세대로 동작구 인구 40만 여명과 관악인구 일부가 있고 이수역 상권인근에 아파트와 주상복합 20여 단지 9천세대가 자리를 잡고 있다.

교통은 4호선 총신대역, 7호선 환승역, 올림픽대로, 남부순환도로, 강남-북 연결도로, 과천, 안양, 수원까지 뻗어지는 교통이 있어 풍부한 유동인구를 흡수 할 수 있다. 이러한 요소와 함께 총신대, 중, 고등학교가 주변에 있어 오후 3-4시 이후부터 이수역 상권 평균 연령층이 젊어진다.

이수역 유동인구 평일유동인구 1만5천명 주말 유동인구 1만2천여 명으로 상권이 작지는 않다. 이수역 상권은 방배와 관악구청 상권의 소비층 일부를 흡수하고 있는 지역으로 유동인구 중 소비력이 강한 층은 30-40대 주부들로 오전에서 오후까지 왕래가 많은 편이다.

오후 3-4시 이수부터 중.고. 대학생과 직장인들, 인근주민들로 서서히 붐비기 시작한다. 저녁에는 직장인들의 젊은 층들이 많으며 식사와 주류손님들이 많아 1층 고기집과 2층의 맥주전문점, 퓨전주점들이 영업이 활성화 되어 있는 상태이다.
이수역상권과 함께 공존하는 남성재래시장은 이수역에서 우성아파트로 가는 길에 있어 이곳을 통해가는 거주민과 장을 보러오는 소님들로 북새통을 이룬다. 서민위주의 저가제품 중심위주로 생필품, 농산물, 고기류, 의류, 먹거리집등이 있고 점포 입구는 항상 들락 낙락 거리며 바쁘게 움직이고 있다.

이수역 상권 내에서는 외식업, 서비스업이 발달 되어 있으며 반경 10Km 이내에 있는 다른 상권보다 경기를 덜타고 있고 2000년 이후 지속적인 증가추세인 사당1, 2, 3동과 방배동일대의 배후세대로 인해 상권이 탄탄함을 유지하고 있다.
이수역 상권의 A구역은 광주약국에서 태평백화점 앞 대로변까지이며 이수역 상권 중 에서 가장활기 있고 유동인구가 많은 곳이다. 대로변 로드샵은 이수역에서 대형프랜차이즈가 가장 선호하는 지역으로  매물로 나왔던 것을 한 예로 보면 1층 15평대의 판매업종은 보증금 1억2천, 월세 230만원, 권리금은 2억8천만원에 나왔는데 나오자마자 매물이 금방 거래가 되는 상황이다.

이 구역에서는 매물이 거의 나오지 않으며 만약 매물을 잡으면 기본적인 매출이 보장된다고 할 수 있을 만큼 수요가 탄탄한 입지이다.

이지역에서 성업 중인 업종은 화장품, 치킨점, 귀금속, 이동통신등이 성업 중이고 이곳에 “Y” 치킨은 장수 점포로 매출과 서비스 면에서 우수하여 이수역 상권에는 이름이 널리 알려졌다.

거래가격은 입지와 평수와 층수 업종과 영업 상태에 따라 거래금액이 달라지는데 15평 규모의 1층 판매업종 같은 경우 임대 거래금액이 매우 높게 되어있다. 유동인수와 고정손님층이 이 있어 안정적 영업이 가능하기에 임대거래 금액이 높은 것으로 볼 수 있다.

이수역의 경우 인근지역의 경쟁력있는 대형 쇼핑시설의 부재로 인한 지역영업기반의 태평백화점의 풍부한 고객흡인력과 함께 배후수요와 교통접근성등에 기인해 고가의 권리금이 형성되어 있어 초보창업자가 도전하기 어려운 수준의 시세가 형성되어 있다.

부흥길은 좁은 도로길로 인해 차량소통이 불가할 정도로 혼잡을 겪다가 2년전 도로주변으로 건물들을 잘라내고 도로확장을 하면서 도로바닥이 돌로 깔리고 가로등이 일열로 늘어서 있어 몇 년 전에 비해 한층 세련되어졌다. 이러한 도로확장을 통해 임대료시세등의 변동을 급격하게 한번 겪으면서 대대적인 업종의 변환도 있어났지만, 브랜드의 변화는 다소 있었어도 먹자위주의 대분류적인 변화는 있지 않았던 곳으로 먹자골목에는 분식, 한식, 일식과 퓨전요리집들이 성행을 하고 있으며 오후부터의 손님을 보면 10대 학생들과 직장인과 젊은 층들이 많고 분식과 아이스크림점은 10대 중.고생들로 붐빈다. 2층은 주로 커피점과 주점과 호프집이 많으며 파출소 부근에 많이 있다.

잘되는 업종은 편의점, 제과점, 아이스크림점, 한식, 일식이 잘되고 있으며 부흥길 사거리에 있는 제과점, 편의점은 장사가 꽤 잘되는 점포이다. 반면 남성시장 반대편 부흥길 외곽으로 갈수록 손님들의 발길이 한적한 점포도 눈에 띤다.

근래에 거래된 1층 점포 가격을 보면 보증금7000만원 월세 230만원, 권리금은 1억 3천만원이었다. 2층 호프, 커피, 주점의 시세를 보면 25평 기준해서 권리금 5천에서 7천, 월세 150에서 300만원 권리금은 영업 상태에 따라 1억에서 2억 선을 형성하고 있다.

남성시장 주변과 부흥길 외곽 쪽으로 볼 수 있고 이곳 입지에서 거래된 금액을 보면 1층, 35평, (업종: 고기집- 매출상태는 현상유지) 보증금7천, 월세 210, 권리금 5천만원으로 거래가 이루어지고 있으며, 최근 시장내 건물을 헐고 신축을 하는 곳이 생기면서 시장통내 시설 현대화의 움직임도 보이고 있는 상황이다.

특히 태평백화점 후변의 신동아, 극동, 우성, 대림등등의 풍부한 아파트 배후세대들이 이용하는 재래시장 상권으로 서민층 가격대의 다양한 업종들과 노점들이 형성되어 지역내 생활밀착형 생필품 상권을 형성하고 있는데 최근 괄목할 만한 업종의 변화를 들여다 보면 토마토라는 스파게티전문점의 출점이나, 고급인테리어의 안경점과 함께 과거 해태마트로 대표되던 시장내 중대형 슈퍼마켓이 킴스마켓으로 주인이 등의 변화들이 있었다.

이외에도 재래시장내에 유명브랜드 제과점과 경락, 피부미용점, 화장품 전문점, 저가 의류판매점등이 반찬, 야채, 청과, 생선등 재래시장 품목과 혼재되어 영업중인데 이는 풍부한 배후세대의 역세권 출퇴근 도보 동선이 형성되어있는 반면 상권내 건물들이 모두 낙후된 시설이라 입점 적격의 건물을 찾을 수 없는 관계로 상권내 업종이 혼재되어 있는 상황으로 풀이된다.

남북단으로 길게 뻗어 있는 가구거리는 사당가구거리의 테마상권을 형성하고 있으며, 특히 태평백화점 맞은편 지하철 3번~7번 출구 쪽은은 낙후되었던 상권의 변모가 두드러지는 곳으로 정보사터의 지하차도인 장재터널 계획 발표에 따라 움직임이 활발한 구역으로 주상복합 아파트 신축건물이 들어서면서 집합화되어 향후 1-2년 내에 상권변화와 지역상권의 확장이 이루어질 상권으로 부상할 전망으로 현재 준공을 앞두고 있거나 일부 주상복합에는 유명 브랜드가 입점을 하여 초기 상권팽창 변화기를 겪고있다.

특히 7번과 8번 출구쪽으로는 골든시네마타워가 신축되면서 복합상영관 입점이 확정되어 태평백화점 주변으로만 집중되어 있던 상권의 분화와 팽창이 이루어 질 수 있는 환경이 조성되고 있다.

이수역 상권은 서울시내에서 크게 부각된 상권은 아니지만 창업자들이 알고 있는 이상으로 상권이 살아있고 대부분의 서울 상권이 불황을 맞을 때도 불황을 상대적으로 덜 탄 곳으로 IMF때도 방배동 카페골목지역과 같은 타 상권보다 매출이 확연이 죽지 않았던 곳이다.

이수역 상권은 경기에 따라 상권의 활기는 다르지만 비교적 꾸준한 성장을 가지고 있는 상권으로 상권내 점포의 업종변경이 급격하게 이루어지지 않는 꾸준한 상권으로 권리금 및 임대료가 급등락 하지 않고 안정적 시세를 형성하고 있는 편으로 분석된다.

신규창업자가 눈여겨 볼만한 입지로는 태평백화점 길 건너 편 대로변, 내방역 방면 대로변과 그 이면 도로 점포들은 거래시세가 높지 않고 있고 올 봄 초부터 유동인구가 조금씩 늘어나고 있어 창업점포로 눈여겨 볼만하다.

상권이 중장년층 비중에서 젊은 층 고객을 흡수하기 위해 점포 변신이 서서히 이루어져 상권이 젊어지는 모습을 보이고 있어 커피전문점, 웰빙아이스크림, 퓨전요리점등이 상권흐름으로 보아 주목받는 업종이 될것으로 보인다.

초,중,고등학교, 대학, 환승역, 재래시장, 아파트 밀집단지의 입지적 구성으로 10, 20대와 중장년의 수요층이 공존 하고 있는 이수역 상권은 소비층인 중장년층과 젊은 세대 중 어디에 비중을 둘것인지와 소비욕구를 어떻게 정확히 파악해 이에 맞게 대처 하느냐가 점포 운영의 중요한 요소가 될것이다.

 

 
 
 
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