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방일 컨설턴트
강서상권분석
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일일 유동인구 3만 명 아파트 배후 둔 외식상권

창업에서 상권과 입지의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않다.
상권과 입지 분석은 창업 전 반드시 거쳐야 할 단계이자 성공창업을 위한 필수사항.
전체 인구의 약 70%가 서울과 수도권에 집중돼 있는 것을 감안할 때, 서울수도권의 상권분석은
지방 도시에도 준용될 수 있다.

강서구의 역세상권과 입지를 분석한다.

서울 강서구에는 대단위 아파트 단지가 몰려 있다. 강서구의 중심부를 동서로 가로지르는 '공항로'를 기준으로 남단에는 화곡동을 중심으로 일반주택가가 형성되어 있고, 주로 북쪽에 등촌동, 가양동, 방화동의 아파트 밀집지역이 자리잡고 있다.

■ 발산·마곡지구 개발로 인한 수혜 예상
무엇보다 광범위한 개발이 이뤄지고 있어 수혜가 예상된다. 방화 뉴타운(7천5백세대/2012년 완공예정)과 함께 강서구 일대 최대 개발호재인 발산택지지구(5천5백세대)가 완전히 모습을 드러내고 있다.
또한 발산역 서북단에 위치하게 될 마곡지구 역시 2015년 이후를 기다리고 있어 향후 강서구 자체가 하나의 신도시타운 개념으로 발전할 것으로 기대를 모은다.
강서구의 경우, 상권의 형성 모습 역시 두 가지 성격으로 구분 할 수 있다.
우선, 지하철 5호선을 따라 형성된 화곡역, 우장산역, 발산역, 송정역 등 역세상권들과 등촌동, 가양동을 따라 동서로 뻗어 있는 '양천길' 주변의 등촌삼거리, 가양대교 남단, 강서구청 등 대로변 상권인데, 양천길을 따라 형성된 이 상권들은 08년 개통되는 지하철 9호선이 지나게 될 유망상권으로 분류되고 있다.
이러한 제반 입지조건과 개발흐름으로 봤을 때 발산/마곡지구와 접해 있고 등촌동 일대 대단위 아파트 단지와도 인접한 발산역 일대 상권이 주목을 끄는 것은 당연한 결과다.

■ 맛집과 대형음식점 밀집된 대표적 외식상권
발산역은 공항로(김포공항-강서구청입구)와 '강서로'(가양사거리-화곡역)가 만나는 지점에 자리잡고 있다.
발산역 사거리를 기준으로 현재까지는 동쪽 지역에 상권이 집중되어 있고 서북단에 접해 있는 마곡지구와 서남단 블록의 발산지구는 향후 발산역 상권을 뒷받침할 수 있는 근거리에 위치해 있다.
발산역 하면 대형음식점이 밀집한 외식상권으로 익히 알려져 있다. 96년 개통된 발산역 사거리를 중심으로 반경 약 500m 이내에 상가가 모여 있으며 1층 점포는 대부분 99㎡이상의 대형평수를 사용하고 있다.
1만 세대 이상의 등촌주공아파트와 현대홈타운(2천2백세대)이 현재 발산역을 지탱하는 원동력이다.
1층 로드점포의 대부분이 음식점인데, 다른 오피스상권이나 주택가상권과 차이가 있는 점은 객단가 수준이 비교적 높고, 보편적인 음식점에서 탈피한 이른바 '맛집' 수준의 매장이 많다는 것이다.
따라서 유동인구나 주변 유흥가를 기반 삼아 형성된 것이 아니고 외부에서 찾아오는 성격이 강하다고 볼 수 있다.
점심시간대에는 인근 아파트에 거주하는 중산층 주부들의 내왕이 빈번하며, 저녁시간대에는 30~40대 남성, 주말에는 가족단위 등 다양한 소비층을 흡수할 수 있는 곳이 바로 발산역 상권이다.
따라서 발산역 상권에서는 이면골목의 일부 주점 등을 제외하면 대부분이 주차시설을 갖춘 개인음식점으로 운영되고 있다. 뿐만 아니라 'VIPS', '씨푸드오션', '아웃백스테이크' 등 패밀리레스토랑 브랜드들이 '공항로' 대로변에 자리잡고 있고 예상했던 것 이상의 호황을 누리기도 했다.
발산역 상권의 A급지라 할 수 있는 5번출구 앞 '경복궁'매장에서 '88체육관' 방향의 공항로 대로변은 점포 7~8개의 메인입지를 자랑한다.
이곳의 점포시세를 보면 1층 165㎡의 매장을 기준으로 보증금 2억~3억, 임대료 550~850, 권리금 2억~3억5천 수준으로 발산역상권이 왜 그토록 유명한지를 대번에 알 수 있다. 횟집, 오리요리, 중식레스토랑, 꽃게/아구찜 전문점이 현재 입점중이며 건물 후면부에 주차시설이 갖춰져 있다.
경기 여파로 권리금은 그나마 다소 꺾이는 추세지만 드높은 임대료로 인해 보편적인 객단가로는 답이 나올 수가 없다는 것이 점주들의 설명이다.
대로변을 사이에 두고 위치한 4번출구 라인 역시 패밀리레스토랑, 횟집 등 단독 매장이 몇 개 자리 잡고 있는 곳이다. 오히려 강서로(3번출구)에서 그랜드마트 쪽으로 접어드는 대로변에 '베스킨라빈스', '파리바게뜨' 등 1군브랜드가 위치해 있으며 스시, 화로구이 등 660㎡이상의 대형음식점이 사거리 코너입지에서 위용을 자랑하고 있다.
그랜드마트에서 '서낭길'을 따라 등촌3동사무소까지 이어지는 2차선 대로변에도 중대형 음식점들이 영업 중이다. 등촌주공 5단지와 6단지의 사이에는 신도시 내 중심상업지구처럼 형성된 작은 상권이 있다.
근린상가이면서도 단지 내 상가의 역할을 겸할 수 있는 입지조건을 갖춘 곳이다. 예외없이 만만치 않은 임차시세가 형성되어 있다.

■현대식 아케이드 설치로 신소비층 확산에 심혈
최근 의류경기의 침체로 전국 구도심 상권들이 상권회생을 위한 자구노력에 사활을 걸고 있다. 그 중 가장 대표적인 것이 바로 차 없는 문화거리 지정과 현대식 아케이드 설치사업이다.
제주 구도심 역시 칠성1~칠성2로 구간에 보도블록을 깔고 비가림시설인 아케이드를 설치하는 공사가 활발하게 진행되고 있다. 약 500m에 달하는 칠성1로와 2로구간은 2~30대 취향의 의류브랜드와 잡화, 보세의류가 밀집해 있는 곳이다.
KAL 아파트 재건축으로 탄생하게 된 2천2백세대의 현대홈타운 을 끼고 대로변에 자리잡은 6번출구 라인도 눈여겨 볼만한 입지이다. 단지내상가인 '우장산힐스테이트'가 이 곳 대로변에 자리잡고 있다.
제과점, 중개업소, 문구점, 안경점 등 근린업종이 위치한 발산역상권의 유일한 근린시설이라 할 수 있다.
공항로와 현대홈타운 단지의 중간지점 이면의 '검덕산2길'은 대로변의 드높은 임차시세를 피해 음식점이나 주점 창업을 고려해 볼 만한 입지다.
흔히 A급 상권의 가장 중요한 기준으로 배후 수요를 꼽는다. 특히 음식점이나 요식업종의 경우 중요성이 더욱 강조된다. 기존 강서 일대의 풍부한 중산층 배후세대에다 발산+마곡지구가 완전히 자리 잡는 시점이 되면 발산역 상권은 그동안 다소 정체되어 있던 모습에서 한단계 도약할 것으로 기대된다. 전문가들이 발산역 상권의 확장 여부에 대해 관심이 많은 데에는 그만한 이유가 있는 것이다.

■강서구 vs 발산역상권 상권 연령대별 인구구성 비교
발산역상권 상권은 강서구 전체 193,972가구 중 5.5%인 10,623가구며 강서구 전체 인구 541,671명 중 5.7%인 30,655명이 거주하고 있는 지역. 상권내 거주 인구의 연령대별 구성은 10세이하 3,201명(10.4%), 10대 5,333명(17.4%), 20대 4,666명(15.2%), 30대 4,833명(15.8%), 40대 6,280명(20.5%), 50대 3,071명(10%), 60세 이상 3,223명(10.5%)이며 강서구 대비 10대가 가장 많고 20대가 가장 적은 연령대. 성별로는 남성 14,717명(48%), 여성 15,938명(52%)의 분포를 보인다.

■강서구 vs 발산역상권 상권 주요시설 비교
발산역상권 상권의 주요시설은 총 70개로 강서구 전체 주요시설 762개의 9,186%를 차지하고 있다. 이 상권내, 주요시설은 금융기관(30개/42.85%), 관공서(18개/25.71%)의 순으로 많이 위치하고 있다. 강서구 대비
금융기관이 가장 많고 교육기관이 가장 적다.

■발산역상권 상권 업종추이
발산역상권 상권의 대분류별 업소수의 지난 1년간 변화추이. 상권내 총 업소수는 891개. 중분류 및 소분류에 대한 업소수는 업종분석과 경쟁업소분석에서 볼 수 있다.

■강서구 vs 발산역상권 상권 집객시설 비교
발산역상권 상권의 집객시설은 총 9개로 강서구 전체 집객시설 158개의 5.696%를 차지하고 있다. 이 상권내, 집객시설은 유통시설(5개/55.55%)의 순으로 많이 위치하고 있다. 강서구 대비 교통시설이 가장 많고 숙박시설이 가장 적다.
발산역상권 상권에는 발산역 지하철역이 위치하고 있다. 발산역 지하철역의 일평균 승하차 인원은 28,608명. 이 상권내에는 19개의 버스 정류소가 있다.

강서상권분석및매물문의 김용우팀장 010-8781-5708
 

 

 
 
 
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