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방일 컨설턴트
신림역상권분석
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신림역 상권은 영등포 상권에 가려 상권 발전이 다소 늦었지만 80년대 초반 도림천 주변의 순대볶음 맛이 널리 알려지면서 신림본동 주위로 젊은 층이 모여들었고 1997년 당곡사거리 일대에 대규모 '보라매주상복합타운'과 '롯데백화점 관악점'이 들어서면서 영등포상권의 그늘에서 벗어나게 되었다.

그러나 신림역 상권의 핵심은 뭐니뭐니 해도 두 개의 건물로 유명한 '순대타운' 으로 건물 전체가 순대전문점으로 이루어져 있고 싼 가격과 맛으로 외부에서 많은 소비자들을 끌어들이고 있다. 이처럼 사실상 '신림상권=신림동 순대촌'이란 인식을 만들며 전체 상권의 발전에는 다소 한계를 보였던 신림역 상권에도 현재 다수의 쇼핑몰이 건설되면서 변화의 기미가 엿보이고 있다.

올 가을 오픈하는 멀티플렉스 극장을 포함한 다수의 쇼핑몰이 들어서게 되면 향후 신림역 상권의 성격 또한 현재와는 다르게 변화할 것으로 전망된다.

신림역의 북쪽 도로는 영등포, 노량진 등과 연결되며 좌측 대로는 구로공단쪽과, 우측 대로는 봉천동을 거쳐 사당방향으로 연결된다. 남쪽 도로는 고시촌과 서울대 방향으로 연결된다. 롯데백화점 앞쪽으로 순환도로가 통과하지만 신림역 상권에는 영향을 주지 못하고, 신림역 사거리의 경우 대로임에도 불구하고 출퇴근 시간에 상당한 교통혼잡을 겪고 있다.

신림역의 경우 주택가격이 동작구 등 주변 지역에 비해 낮고 지하철 2호선이 통과해 신도림 방향을 비롯해 강남 방향에 회사가 있는 독신 직장인들이 다수 거주하고 있다. 2호선 신림역의 승하차 인구수는 2003년 기준 하루 평균 12만 2꽩명으로 서울 내 지하철역 중 5번째로 많은 숫자를 기록하고 있다.

현재 신림역 상권은 거주민을 비롯해 외부 유입인구, 학생과 직장인이 골고루 찾는 '복합역세권 상권'으로 자리매김하고 있으며 안양, 광명 등지를 오가는 인구의 환승 지역 역할도 톡톡히 하고 있다.

신림역 상권은 오랜 불황에도 아직 큰 타격 없이 매출이 유지되고 있다. 그러나 신림역 3, 4번 출구 주변을 중심으로 활성화돼 있는 신림역 상권에도 최근 들어 변화의 바람이 감지되고 있다.

변화의 중심은 신림역 주변으로 들어서는 다수의 대형 상가들이다. 신림역 사거리 주변으로 현재 공사중인 쇼핑몰 및 대형 상가만 4개에 이르고 여기에 2개의 쇼핑몰이 추가로 건설될 예정이다.

이 중 가장 큰 규모는 '르네상스'로 신림역 7, 8번 출구 바로 앞에 위치하며 8개관의 멀티플렉스 극장을 포함하는 15층 크기의 대형 쇼핑몰로써 다수의 젊은 층을 수용하고 있다.

이러한 다수 쇼핑몰의 입점은 단순히 순대촌 등의 먹거리 상권에 그치던 신림역 상권이 쇼핑 및 문화생활을 즐길 수 있는 복합 공간으로 다시 태어날 수 있게 하는 새로운 전환점이 될 것으로 기대된다.


신림역 상권의 특성

순대 타운을 중심으로 한 중저가 위주의 상권
신림역 상권은 발생 당시부터 순대 타운이 중심이 되어 발전했다.
이 순대 타운이 성공한 이유 중 가장 큰 장점이 바로 '저렴한 가격'이었고, 순대타운 주변으로 들어서는 타 점포들의 경우도 순대 타운을 찾는 소비인구에 맞출 수 밖에 없어 자연스럽게 '중저가' 위주의 상권이 형성되기 시작하기에 이르렀고 이러한 상권의 분위기는 지금도 여전히 지속되고 있다.
앞으로도 이 같은 분위기는 쉽게 바뀌기 힘들 것으로 보여 큰 변화는 없을 것으로 예상된다.

구역에 따른 소비 인구 차이

신림역 상권은 신림역을 기준으로 남북으로 나뉘어 대상 연령층의 나이 차이가 발생한다. 남쪽(1번 출구) 구역의 경우 중고생과 대학생 등 젊은 수요층이 중심이 되어 소비를 하고 있다.

주변 점포의 경우도 젊은 층을 대상으로 하기 때문에 판매점의 경우에는 14K 귀금속, 패션 의류점, 액세서리, 보세 신발가게 등이 중심이 되고, 음식점 및 주점의 경우에도 롯데리아를 중심으로 해서 호프와 노래방 등의 유흥가가 형성되어 있다.

반면 북쪽(5번 출구) 구역은 대체로 30대 이상의 중년층,장년층이 소비의 중심이 되고 있어 주점이나 호프는 물론 단란주점 및 성인나이트 등이 남쪽 구역에 비해 상당히 많이 형성돼 있다.

그러나 이러한 차이는 올 가을 7, 8번 출구 앞에 패션 쇼핑몰 '르네상스'가 입점하게 되면 어느 정도 변화가 있을 것으로 예상된다. 멀티플렉스 극장이 들어서면서 젊은 수요층이 다수 유입되면 북쪽 구역 소비 인구의 평균 연령도 상당히 낮아질 전망이다.

순수 유흥 위주의 상권

아직까지 신림역 상권에는 개봉관이 하나도 없다. 대형 서점도 없으며 그 외의 문화시설도 전무한 실정이다. '패션 문화의 거리' 가 지정돼 다수의 의류 판매점이 영업중이긴 하지만 신림역과 어느 정도 거리가 있어 접근이 용이하지 않고, 거리의 구성이나 입점한 브랜드 등을 볼 때 전체적으로 로데오 거리로서는 실패했다고 보는 편이 옳다.

따라서 이러한 신림역 상권으로 사람들이 모여드는 이유는 단 하나, 먹고 마시는 순수 유흥을 위해서라고 할 수 있다. 순대타운을 중심으로 순대전문점과 고기집, 닭갈비집 등의 음식점과 호프, 소주방 등의 주점, 그리고 노래방 등의 오락업소들이 구역의 대부분을 차지하며, 대로변 정도에만 일부 신발, 귀금속 등 액세서리 관련 판매업이 있는 것을 봐도 알 수 있다.

그러나 이 또한 다수의 쇼핑몰이 올 가을부터 입점하게 되면 다소 변화가 있을 것으로 보인다. 일단 '멀티플렉스 극장' 과 '패션쇼핑몰' 이라는 두 가지 측면에서 신림상권이 '문화' 및 '패션' 의 성격을 함께 가질 수 있는 가능성이 열리기 때문이다.


구역별 상권 특성
신림역 상권의 핵심 '순대타운 골목'

순대타운 골목은 현재 신림 상권이 생겨나게 된 모태라고 할 수 있다. 현재도 상권 내에서 가장 유동인구가 많으며, 매출이 높은 구역이다.

두 개의 순대타운 건물이 나란히 서 있는데, 이 순대타운 건물을 중심으로 주변에도 작은 순대전문점들이 분포돼 있어 좁은 이 구역 안에 순대전문점만 수십 개에 이른다.

일반적으로 '순대볶음'을 주 메뉴로 하며, 넉넉한 양과 맛에 주머니가 가벼운 학생들과 젊은 층들이 많이 찾고 있고 주변에는 이들을 대상으로 한 고기집, 호프, 노래방 등의 서비스업종이 주를 이룬다.

매물은 많지 않은 편이고, 1층 45평 점포의 경우 권리금 2억원, 보증금 1억원에 월세 350만원 정도에 시세가 형성되어 있다.

젊은 층 위주의 3번 출구 대로변

이 구역은 도로변에 버스정류장이 다수 있고 보도 폭이 좁아 통행이 다소 불편하다. 중심은 3, 4번 출구 가운데 위치한 롯데리아이며 이 곳에서 순대골목으로 들어가기 위한 골목길까지 각각 100m 정도의 도로변이 주요 부분이라고 할 수 있다.

2번 출구 지역은 상권 주요 지역인 순대타운과 도로 맞은편에 위치해 점포 수도 그리 많지 않은 편이다. 3번 출구의 경우 10대 후반에서 20대 위주의 유동인구가 많고, 14K 중저가 귀금속 전문점과 의류점, 악세사리점 등이 대부분을 차지하고 있다.

4번 출구쪽도 3번 출구와 비슷한 성격을 보이며 대체로 의류점과 신발 및 기타 악세사리 판매점을 이루고 있다. 특히 이 지역에는 최근 유행하는 초저가 화장품 전문점이 셋이나 있어 수요자들의 눈에 띄고, 보세신발점들이 다수 몰려 있다.

이 구역의 임대료도 비싼 편이라 3번 출구에서 순대골목으로 진입하는 곳 사이의 1층 10평 남짓한 점포의 경우 권리금 포함 7억원 이상에 거래되기도 했다.

다양한 소비층을 가진 5번 출구 대로변

신림역 남쪽 구역이 10대, 20대 젊은이들이 소비층의 주를 이루는 뚜렷한 특징이 있는 반면, 북쪽 구역은 크게 두 개의 소비 그룹으로 구성되어 있다.

첫번째는 30대 이상의 회사원들로 이들을 대상으로 해서 도로변 빌딩들의 지하에는 다수의 단란주점이 영업중이고, 골목 안쪽으로는 100개 이상의 여관 및 모텔들이 몰려 있다.

다음은 지역주민들이 있다. 대로변에서 안쪽으로 들어가면 다수의 다세대 주택이 눈에 띄는데, 특히 신림5동 내 주택의 경우는 신축 오피스텔과 원룸텔 몇 개를 제외하면 거의 전부라고 해도 될만큼 다세대주택 위주로 이루어져 있다.

이곳에 거주중인 주민들이 소비를 위해 도로변 쪽의 점포를 이용하는 일이 많은데, 특히 7번 출구 방향의 '가야쇼핑' 및 그 주변 점포들의 경우는 주변 주민들이 많이 이용하는 곳이다. 음식점의 경우도 회, 고기, 감자탕 등 30대 이상의 지역주민들을 대상으로 한 점포들 위주로 구성되어 있다.

위치에 따라 다르지만 1층 15평 정도의 점포의 경우 권리금 1억원, 보증금 1억원, 월세 200~300만원 정도에 시세가 형성되어 있다.

패션 문화의 거리와 일방통행로 구역

이 구역은 관악구가 '패션 문화의 거리', '걷고 싶은 거리'로 지정해 현재 다수의 의류점이 입점해 있는 상태지만 전체적으로 보면 실패한 상권에 해당돼 유동인구수도 적고, 매출 또한 높지 않다.

'패션 문화의 거리'와 직각으로 맞닿은 일방통행로는 5번 출구 대로변에서 롯데백화점까지의 약 500m 정도 되는 구역으로 이 도로에서 골목 안쪽으로는 대부분 다세대 주택들로 구성돼 있으며, 1층 정도만 점포로 사용하고 2층 이상은 주택으로 사용하는 상가주택이 이 구역 점포의 대부분을 담당하고 있다.

그렇기 때문에 긴 구간에도 불구하고 점포의 수가 그리 많지 않으며 지역주민들을 대상으로 한 슈퍼마켓, 세탁소, 청과물, 중국집, 식당 등이 대부분이다.

시세는 대체로 1층 15평 점포를 기준으로 권리금이 3천만~5천만원, 보증금이 2천만원, 월세가 120만원선에 형성돼 있다.


신림 상권의 향후 전망

현재로서는 다수의 쇼핑몰 오픈이 신림역 상권에 긍정적인 방향으로 영향을 주면서 상권이 보다 활성화될 것으로 보인다.

반면 쇼핑몰이 계속해서 들어서게 될 경우 많은 수의 점포를 감당할 만한 수요층을 찾지 못해 지나친 경쟁이 일어나게 되면서 쇼핑몰의 공실률이 증가해 결국 상권 자체가 슬럼화되는 최악의 시나리오도 예상해 볼 수 있다.

그러나 타 쇼핑몰들의 오픈은 아직 먼 이야기이고, 우선 올 가을 르네상스가 입점하게 되면 7, 8번 출구 방향을 중심으로 상권이 더욱 활발해질 것으로 기대된다.

창업을 원하는 경우 쇼핑몰 내의 판매 업종과 겹치는 업종은 피하고, 8개관이나 되는 멀티플렉스 극장을 이용하는 관람객들의 소비가 이어질 수 있는 업종을 중심으로 선택하는 것이 좋으며 신림 5동 등 다수의 거주민들을 대상으로 한 상권과 주택가의 접점지대에서의 저가 위주의 창업도 유망할 것으로 보인다. 

 

 
 
 
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