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정세준 컨설턴트
★방배동 카페골목 상권분석★
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1980~90년 현대판 '압구정 로데오거리'
비 역세권, 상권침체 결정적 요인

방배동 카페골목은 유동인구가 줄어 침체 일로를 걷고 있는 상권 가운데 하나다. 이곳은 소득수준이 높은 강남 중상류층아파트 단지와 인근 고급빌라 촌을 배후에 두고 성장한 대표적인 유흥오락상권이다. 지난 1980~90년대에 방배동 카페골목상권은 지금의 '압구정 로데오거리'나 '청담동상권'처럼 화려했고, 외제차를 타고 다니던 야타족과 오렌지족이 판을 치고 다닐 만큼 문란 했던 유흥상권 중에 하나였다. 지금까지 카페골목인 방배로에 가로수가 없는 것은 이 곳이 얼마나 화려했던가를 짐작할 수 있는 대목이다.

그러다가 1990년 중반 이후 유흥주점 등에 대한 경찰과 구청의 집중적인 단속으로 이 일대를 자주 찾던 20~30대 층이 대거 압구정동이나 청담동으로 이동하면서 상권이 서서히 쇠퇴하기 시작했다.

지하철역에서 멀리 떨어져 있는 지역적인 요인도 상권 쇠퇴 원인 중에 하나다. 카페골목상권은 지하철 2Ƽ호선 이수역에서 차로 5분 거리로, 최근 성장하고 있는 주요상권들이 역과 인접해 있다는 점을 감안하면 비역세권은 상권 성장의 최대의 걸림돌이다.

현재 이곳은 예전의 유흥주점은 찾아볼 수 없고, 음식점이 전체상권의 80%가량을 차지하고 있다. 인근 롯데공인 관계자는 “상권주변으로는 주거지역과 가구점 등과 같은 회사들이 혼재해 있어 이들을 대상으로 하는 음식점들이 많이 있다”고 말했다.

이곳은 지역적으로 서울의 중심부에 위치해 있다. 북쪽으로는 용산, 종로 방향으로, 서쪽으로는 상도동, 신도림, 김포공항 등과 각각 이어진다. 또 동쪽으로는 반포를 거쳐 강남으로 남쪽으로는 사당, 방배를 거쳐 과천으로 이어진다.

이처럼 지리적으로 서울의 중앙에 위치하고 있어 지상교통을 이용하기는 수월하다. 카페골목 앞쪽으로 뻗어있는 동작대로를 통과하는 버스만 해도 약 10개 정도로 종로, 강남, 여의도 등 서울 시내 곳곳을 연결하고 있다. 또 자가용을 이용하는 수요층의 의존도도 커 주차시설도 잘돼 있는 것이 특징이다.

카페골목 상권은 낮에 비교적 유동인구가 적은 편이다. 오후 5시 이후가 되면 하교를 하는 중고등학생들을 시작으로 본격적으로 유동인구가 형성된다. 직장인들의 퇴근시간인 오후 6~8시가 유동인구가 가장 많이 형성되는 시간대다. 또한 상권주변은 주택가와 업무시설이 혼재돼 있어 10~50대까지 유동인구 층도 다양하다.


구역별로 시세 10~20%가량 차이
대로변 2층, 구역 안쪽  무권리금

카페골목은 이수교차로에서부터 방배로와 서문로가 만나는 방배중앙교회 4거리까지를 상권의 범위로 볼 수 있다. 상권의 북단인 이수교차로 쪽으로는 주상복합, 오피스빌딩 등과 같은 고층 건물들이 들어서 있다. 이쪽에는 피자헛, 팔선생(고급중국음식점), 횟집, 아구찜 등 단가가 비싼 음식점들이 몰려 있다. 점포 규모도 30~50평 정도로 남단에 비해 크고 새 건물들이다.

눈길을 끄는 것은 서문시장길 인근에 있는 아구찜집이다. 1층짜리 건물에 아구찜만을 전문적으로 하는 음식점이 길게 십여 개 이상 몰려 있다.

간판마다 'NHK 맛집 선정집' 'KBS SBS방영 원조 아구찜' 등과 같은 문구들 적혀 있다. 이곳의 아구찜은 워낙에 유명한 곳이라 강북과 강남 등에서도 찾는 사람들이 많아 카페골목중에서도 유동인구가 가장 많이 형성되는 곳이다. 이 일대의 점포시세는 30평 기준으로 권리금 8ꯠ만 원, 보증금 4ꯠ만 원, 월임대료가 300만 원 안팎에 형성돼있다.

상권이 침체돼있는 탓에 권리금, 임대료 등이 꾸준히 떨어지고는 있지만 그래도 카페골목 상권 중에서는 이 일대 점포시세가 비싼 곳이다.

서문시장길에서 세말공원길(FedEx)까지는 허름한 2~3층짜리 건물에 노래방, 모텔, PC방, 호프집 등의 유흥업소가 들어서 있다.

그러나 카페골목 안쪽으로는 다세대•다가구 주택들과 소형음식점들이 혼재돼 있다. 유동인구는 오후 6시 이후로, 인근 회사원들이 주로 이용하고 있다.

이쪽구역은 30평짜리 기준으로 권리금 5ꯠ만 원, 보증금 4ꯠ만 원, 임대료 200만 원선이다. 대로변 2층의 경우 권리금은 무권리금이거나 2000만 원, 보증금 2ꯠ만 원, 월임대료 80만 원선으로 구역안쪽 1층 점포시세와 비슷하다.

세말공원길에서부터 방배중앙교회4거리까지는 상권이라고 보기보다는 동내상권이라고 보는 게 더 나을듯하다. 건물들 상당수가 1층은 점포 2~3층은 주택으로 구성된 상가주택들이고, 대로변에 빌라도 들어서 있다.

업종들도 레코드점, 슈퍼, 분식점, 세탁소 등의 10~15평짜리 소형 점포들이 들어서 있다. 이곳에서 눈에 띄는 것은 바로 카페. 약 800m 남짓한 카페골목에서 카페의 수는 약 7개로 그 중 맥널티, 이표, 햐얀비행, 캐빈 등 5개의 카페가 이 구역 내에 있다.

이 카페들은 주로 최근에 생긴 카페들로 예전 카페골목의 명성을 날렸던 카페들은 다 없어졌다는 게 인근중개 업자들의 설명이다. 이곳은 1층 15평 기준으로 무권리금이거나 1ꯠ만 원선, 보증금 1ꯠ만 원, 월 임대료 100만 원 가량으로 카페골목 북단에 있는 점포들에 비해 약 20~30%가량 싸다.

카페골목은 매물은 많이 있으나 찾는 사람이 거의 없어 권리금과 임대료가 점점 떨어지고 있는 실정이다.

매물을 찾는 사람들도 이 일대에서 장사를 해본 경험이 있거나 이 지역에 대해 정통한 사람들이다.이 사람들은 인근거주자를 대상으로 하는 고급 음식점, 고급옷가계 등 고급스런 제품을 파는 업종을 창업하려고 하고 있다.

 

 
 
 
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