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정세준 컨설턴트
★석계역 상권분석★
2210
 

 

서울 성북구와 노원구, 중랑구가 만나는 지점에 위치한 교통의 요충지 석계역은 85년 수도권전철 1호선이 개통되면서 역세상권으로 발전했으며 낙후되고 열악했던 주변지역이 아파트단지로 변화되면서 본격적으로 성장하기 시작했다.

2000년 지하철 6호선이 개통되어 환승역이 되면서 지하철이용객이 증가하고 역주변 마을버스, 시내/시외버스 노선이 활성화되었으며 주변 대학을 비롯한 학교들과의 인접성으로 인해 역세상권이면서 동시에 신세대의 유입이 활발한 중심상권으로 알려지게 되었다.

가장 눈에 띄는 입지인 1번출구앞 화랑로 대로변과 성북역으로 연결되는 초안산길 초입부에는 하루종일 모여드는 유동인구를 겨냥한 판매/식음료업종이 자리잡고 있으며 그밖의 주택가와 인접한 입지에는 근린시설 등 생활밀착형 업종이 주를 이루고 있다.

이 상권의 가장 큰 특징은 환승역세권이면서도 차량통행량이 많은 대로를 끼고 있지 않다는 점일 것이다.

석계역을 남북으로 지나는 1호선은 도로와 무관하게 자리잡고 있으며 6호선은 화랑로를 따라 동서로 운행되지만 북부간선도로 고가와 지하차도, 1호선역사 등으로 인해 일반적으로 환승역이 위치하는 사거리가 아닌 1~7번출구가 서로 시야에서 보이지 않는 구조로 되어 있으며 역세상권은 그 중 1번출구 방향에 80% 이상 집중되어 있다.

즉, 2ƻ번출구방향은 풍림, 한화, 한진아파트일대, 4번출구는 두산위브, 5ƾƿ번출구는 주택가로 이어지는 석계길, 송계길, 사랑방길로 나뉘어져 역출구가 모두 제각각의 입지조건을 형성하고 있는 것이다.

따라서 석계역상권은 개별 블록마다 상권이 흩어져 있지 않고 판매시설과 먹자골목, 버스정류장이 모여 있는 1번출구에 온전히 집중되어 유입인구가 항상 일정수준 이상을 유지하는 독특하면서도 매력있는 상권으로 분류된다.

행정구역상으로는 노원구 월계동, 성북구 석관동에 위치해 있으며 메인입지인 1번출구 주변은 월계1동에 포함되는 곳이다. 서두에서 언급했지만 주택가 배후세대가 풍부하며 환승역과 버스정류장이 집결해 풍부한 유동인구를 만들어내는 서울강북의 지역상권중 단연 눈에 띄는 상권중 하나로 볼 수 있다. 멀리서 보면 석계역을 중심으로 서쪽은 6호선 돌곶이역과 장위동, 동쪽은 노원구 공릉동과 태릉입구역, 북쪽은 성북역, 남쪽은 동대문구 이문동과 인접해 있다.

버스노선이 다양하다는 점은 석계역상권의 또 하나의 장점이다. 주변지역을 운행하는 마을버스들과 종로, 동대문, 마포, 태릉, 종암동, 등 강북 주요지역과 여의도, 신도림 등 그밖의 지역으로 향하는 버스노선이 있으며 구리 등 시외곽지역을 운행하는 노선도 있다. 경희대, 외국어대, 산업대, 동덕여대 등 주변대학과 연계한 스쿨버스 다수도 석계역앞에서 승하차한다.

석계역상권에서 가장 메인라인을 형성하는 석계역 1번출구 - 돌곶이역 방향 화랑로 북쪽 대로변은 '롯데리아'매장까지 전체 매장수가 12개에 불과한 단연 눈에 띄는 입지이다. 의류, 식음료(프랜차이즈), 편의점, 쥬얼리, 이동통신, 안경점 등 다양한 1군업종이 입점한 가운데  서울시내 핵심상권중에서도 매물을 구하기 어렵기로 유명한 지역중의 하나로 꼽힌다.

'미니골드' 매장이 위치한 곳은 1번출구와 마주보고 있는 가장 많은 유동인구를 흡수하는 곳이며 단층건물로 되어 있는 '마루'매장에서 '롯데리아'매장까지의 대로변 역시 입지적으로 뛰어나다.

'마루'매장을 끼고 성북역방향으로 이어지는 초안산길의 초입부에도 '예스', '향수&화장품' 등 유명브랜드가 자리잡고 있다. 지금까지 언급한 지역의 점포시세는 1층 10평 매장기준 권리금 1억5천~3억, 보증금 5천~1억, 임대료 240~380 수준으로 높은 시세임을 알 수 있다.

초안산길 안으로 보다 깊이 들어가면 좌측에 우이천과 연결되는 주차장이 있고 다음 블록에 동신아파트로 연결되는 좁은 골목 입구가 나온다. 초안산길과 붙어 있는 이 삼거리에서 시작해 성북역 방향으로 약 50m 정도 이어지는 도로변이 석계역상권의 먹자골목이다.

치킨호프, 부대찌개, 닭갈비, 감자탕, 곱창, 해장국 등 각양각색의 음식점들이 낡고 제각각인 건물의 1층에 자리잡고 있으며 시세는 권리금 6천~1억5천 선에 형성되어 있다. 주변 주택가에 거주하는 직장인들과 대학생들이 저녁시간대에 몰려들기 시작하면 동시에 먹자골목도 인파로 넘쳐난다.

'바이더웨이'매장에서 동신아파트방향으로 이어지는 좁은 골목에도 다양한 업종이 섞여 있다. '우리은행', '블루클럽', '베스킨라빈스', '골드필', 등 유명브랜드와 이동통신, 안경점, 보세의류점 등이 입점해 있으며 동신아파트 단지쪽으로 더 깊이 들어가면 시장이 자리잡고 있어 주부들의 움직임도 많은 편이다.

건물 상층부에는 PC방, 노래방, 미용실, 커피숍 등이 자리잡고 있다. 1층 10평 매장기준 권리금 8천~1억5천, 보증금 3천~1억, 임대료 110~260 수준의 시세를 보인다.

정리해 보면, 화랑로대로변은 의류/판매, 초안산길은 먹자, 동신아파트초입골목은 근린 및 업종혼재로 요약이 가능하다. 그렇다 하더라도 여전히 석계역상권은 배후세대나 집객요건에 비춰봤을 때 상권의 범위가 좁고 업종이 집약되어 있어서 만성적으로 수요가 공급을 앞서는 몇 안되는 실속형 상권이라 할 수 있다.

자연히 권리금시세가 높고 매물이 확보되기 힘든 상태가 유지될 수 밖에 없지만 열정과 시간을 투자한다면 좋은 기회가 찾아올 수도 있다.

배후세대의 증가와 환승역을 비롯한 편리한 대중교통 그리고 집약되어 있는 상권섹터로 인해 과거 공장과 노후된 주택가가 모여 있던 석계역일대는 분명 눈에 띄는 변화를 거듭해 왔다. 현재 시점에서 특별한 산업입지적 개발호재는 없지만 상권의 흐름상 질적인 면에서 점진적으로 상승곡선을 그리고 있음은 부인할 수 없는 사실이다.   

 

 
 
 
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