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(총건) /
정세준 컨설턴트
★은행사거리 상권분석★
2005
 

 

1.중대형 아파트와 학원 밀집한 '강북의 대치동'

중계동은 '강북의 대치동'으로 불릴 만큼 교육열이 높고 주부들의 치맛바람도 거센 곳이다.
은행사거리 상권은 강남의 대치동과 비슷한 학원가 중심의 교육상권이다. 따라서 이 곳에서 가장 높은 비중을 차지하는 업종은 학원. 입시전문에서 예체능까지 56개의 학원이 들어서 있고 작은 규모의 과외방까지 합치면 무려 200개가 넘는다.
은행사거리에 학원이 들어서기 시작한 것은 지난 2000년 중반부터. 1999년까지만 해도 몇 개 입시학원 뿐이었지만 정부의 보충수업과 자율학습 폐지 조치 이후 영어, 수학 등 소규모 전문학원들이 몰려들면서 학원 중심의 상권이 조성됐다. 학원들이 갑자기 늘어나면서 은행사거리 주변 상가의 임대료도 크게 올랐다. 대로변 1층 점포는 10평 기준으로 권리금은 7000~8000만원, 임대료도 200만원이 넘는다. 인근 역세상권보다 높은 시세지만 점포매물이 거의 없다.
대단위 아파트가 밀집해 있고 30∼40평의 중대형 평수가 많다는 점도 대치동과 비슷하다.
쾌적한 주거환경과 교육여건에 학원비는 대치동보다 절반이라는 입소문으로 퍼지면서 최근 2~3년 사이 아파트 가격은 두 배 이상 올랐다. 강남에 이어 사교육 환경이 아파트 값을 올려놓은 사례. 은행사거리 주변에는 중고교와 초등학교까지 10여개 학교가 있다. 인근 도봉구, 성북구, 강북구는 물론 의정부와 남양주, 구리에서 전학오는 학생들로 과밀 학급이 생겨나면서 새로 개교한 곳도 있다. 더욱이 주변 고등학교들의 명문대 진학률이 높다는 학부모들 사이의 입소문 퍼지면서 여전히 입주자들이 몰려 은행사거리 상권은 풍부하고 안정된 배후수요를 보유하고 있다.

2.교육열과 소비 수준 높은 '프리미엄 상권'

은행사거리 상권은 풍부한 거주수요를 장점으로 꼽을 수 있다. 11개 아파트 단지에 15000세대가 밀집해 있어 거주수요자는 줄잡아 5~6만명이 넘는다. 더욱이 32평 이상 중대형 평수의 아파트가 많고 교육수준과 소비수준도 인근 지역에 비해 높은 편.
은행사거리 상권의 특징은 상권 전체가 1차 상권이라는 것이다. 은행사거리 상권은 대로변 사거리의 은행을 중심으로 4개로 나눌 수 있는데 각 블록마다 아파트와 이어져 있다. 마치 많은 아파트단지가 상권을 둘러싸고 있는 모습.
상권 전체가 1차 상권이라는 것은 그만큼 상권의 범위가 크지 않다는 것이다. 아파트와 이어진 대로변 사거리를 중심으로 형성된 탓에 규모가 작고 다양한 업종이 몰려 있어 학원을 제외하고는 15평 미만의 작은 점포들이 많다. 더욱이 대형유흥업소가 없고 카페나 커피숍 등 휴게업종도 적어 화려한 상권의 모습은 아니다. 그러나 소비 수준이 높은 풍부한 거주수요로 대부분의 업종이 불황에서도 호황을 누리고 있는 노원구 최고의 '황금 상권'.
도보로 이용가능한 거리의 지하철역이 없다는 것이 은행사거리 상권의 결정적인 핸디캡이지만 이것이 오히려 상권의 독립성과 안정성을 가져온 요인으로 작용했다. 인근 상계역과 하계역이 있지만 1km 이상 떨어져 있어 역세상권으로의 거주수요 유출이 이뤄지지 않고 있다. 명문 학교와 유명 입시학원들이 밀집돼 있고 대형할인점와 백화점 등 생활편의시설이 가까이 있다는 점도 은행사거리 상권의 파워를 더해주는 요인. 또한 중대형 평형의 아파트가 많아 강남 등 소득과 소비수준이 높은 다른 지역의 주민들이 대거 유입됐기 때문.
풍부한 녹지공간과 쾌적한 주거환경, 그리고 중계동을 강남 못지않은 '신흥 8학군'으로 만들기 위한 노원구의 전폭적인 교육정책지원이 맞물려 은행사거리 상권은 교육과 생활업종이 어우러진 강북 최고의 상권으로 자리를 굳히고 있다.

3.주부와 학생들을 타깃으로 한 업종 선택이 바람직

은행사거리 상권은 유동인구보다는 거주수요자의 비중이 월등히 높다. 20대 젊은 여성보다는 주부들과 학생들이 주소비층을 형성하고 있다. 따라서 유동인구도 주말보다 평일에 많고 학생들이 방과 후 학원을 이용하는 오후 4시 이후 시간대가 가장 많았다.
은행사거리 상권은 인근 지하철 역과의 거리가 멀어 거주지 인근에서 주로 소비가 이뤄지기 때문에 외식과 생활편의 업종의 비중이 높다.
풍부한 거주수요를 감안하면 안되는 업종이 없을 것 같은 상권. 그러나 학원이 밀집해 있고 교육열이 높은 지역과 거주민의 특성상 유흥업소는 피해야 하고 또 허가도 나지 않는다.  상권이 크지 않은 탓에 대부분의 외식업소는 작은 규모지만 꾸준한 수요가 있는 아이템이 많다. 사거리 각 블록마다 김밥전문점이 들어서 있고 분식점이 16개나 된다. 따라서 차별성이 없다면 분식점이나 김밥전문점은 피하는 것이 현명하다.
반면 패밀리레스토랑은 대형 고깃집이 한 군데 있을 뿐 가족단위로 찾을 만한 외식업소는 적은 편. 인근 학교와 학생수를 감안할 때 패스트푸드와 아이스크림점도 두 세곳에 불과했다. 중화요리, 돈까스, 칼국수 등 매장판매와 배달을 겸할 수 있는 아이템과 인근 상가와 학원 근무자들을 타깃으로 한 순대국, 설렁탕, 감자탕전문점도 고려할 만한 업종. 웰빙 바람으로 자녀와 가족건강에 민감한 주부들을 타깃으로 한 죽전문점 같은 웰빙메뉴나 유기농판매점도 유망할 것으로 보인다.
무엇보다 은행사거리 상권에서의 업종 선택은 인근 지역의 주부와 중고등 학생들을 타깃으로 해야 한다는 것이 포인트. 소득수준과 교육열, 소비성향에 맞춘 일식이나 횟집, 이밖에 세탁편의점 같은 생활편의업종도 권장할만 하다.
상권 내 몇군데 오피스텔이 있지만 학원이나 개별 지도가 이뤄지는 학습방이 입주해 있어 호프나 주점 수는 적다. 하지만 지역주민의 성향이나 주변환경을 생각할 때 주류전문점은 피하는 것이 좋다. 커피를 비롯한 테이크 아웃 음료도 생활상권과 맞지 않는 아이템.
학생들이 많아 PC방도 유망하지만 인근에 학교가 많아 허가를 받기 어렵고 건물마다 학원들이 입주해 있어 창업이 어운 실정이다. 판매업은 14K나 핸드백 같은 액세서리, 잡화보다 아동복과 젊은 주부를 상대로 한 의류를 선택하는 것이 바람직하다.
임대료는 대로변 1층을 기준으로 거의 비슷했지만 횡단보도가 바로 앞으로 이어지는 그랜드프라자와 대명프라자가 약간 높았다. 사거리 모두 대로변은 입지가 좋아서 수요자들이 많다.따라서 권리금은 당분간 떨어지지 않을 것으로 보인다. 다른 상권과 다르게 대형건물들이라 2층의 점포 전면과 접근하는 접근성이 좋지 않다. 따라서 2층에서 창업하려면 충분히 검토하는 것이 좋다. 전반적으로 장사가 잘돼 점포 매물은 적은 편이지만 그래도 1층은 꾸준히 거래가 이뤄진다.
30대 이상의 남성 직장 인들은 퇴근 후 승용차나 버스를 이용하여 바로 집으로 귀가하는 것 같다.오후시간대에 거리를 오가는 주부들이 많은 편이었다.


4.웰빙먹거리와 아동복 판매업 유망

은행사거리는 전형적인 주거상권으로 일대의 아파트 주민이 몰려드는 곳이다. 주변 역세권과 떨어져 있어 독립상권의 성격이 매우 강하다. 은행사거리 상권을 이용하는 인구의 대부분은 인근에 사는 아파트단지 주민들로 소비대상은 남성보다 여성의 비중이 높다. 특히 주거와 학원가가 절묘한 조화를 이루고 있는 A급 상권이다. 청소년을 상대로 하는 학원과 학습방 등 교육사업은 탄탄대로를 걷고 있고 소비수준이 높아 선호도 높은 전문외식업이나 웰빙, 아동관련업이 유망할 것으로 보인다.
무엇보다 외식업이 유망하지만 상권 내 대형 1층 점포가 부족해 2층에 몰려있는 것이 흠이다. 하지만 차별화 된 아이템이나 깨끗한 이미지 또한 가족단위 고객을 끌어들일 수 있는 음식점이라면 충분히 승산이 있다.
도심상권에서 유행하고 있는 테이크 아웃, 술집 등의 업종은 사무실 밀집지역 상권에 적당한 아이템으로 교육과 주거상권인 은행상권에서는 적합하지 않다. 만약 이런 업종의 창업을 앞두고 있다면 철저한 분석이 선행되어야 한다. 경쟁상권은 노원역과 상계역이 있으나 가족단위의 생활형 상권으로 특화돼 있어 인근 상권의 영향을 받지 않는 편이다.
지역상권은 소문에 상당히 민감하다. 따라서 한 손님이 입소문을 내주는 홍보효과는 실로 엄청나다. 1회성 고객은 단 한 명도 없다고 생각하고 늘 똑 같은 마음으로 고객에게 다가선다면 프리미엄 상권에서도 후발 주자로 성공을 기대할 수 있을 것이다.

 

 
 
 
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