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방일 컨설턴트
혜화역 상권분석
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서울 강북지역의 대표적 상권인 대학로는 다양한 먹거리와 볼거리, 문화공간이 어우러진 도심 속 '예술의 전당'이라고 할 수 있다. 세련된 빌딩에서 기와를 얹은 한옥까지 전통과 현대, 10대부터 50대까지 폭넓은 수요층이 공존하는 거대상권이다. 대학로는 지난 1985년 서울시가 혜화동 로터리에서 이화동 사거리에 이르는 약 1.5km 구간을 젊은이를 위한 문화공간으로 조성하면서 지도에 그 이름을 올렸다. 젊음을 발산하고 철학과 예술을 논하던 '자유지대' 대학로는 이제 대한민국을 대표하는 '문화특구'로 변신하고 있다.
대학로 상권은 크게 대로를 중심으로 마로니에공원과 판타지움(옛 농심가) 골목으로 나눠져 있다. 혹자는 성균관대학교 진입로까지를 대학로 상권에 포함시키기도 한다. 그러나 성대 진입로는 대학로상권보다는 독립적인 상권으로 보는 것이 정확할 것이다.
대학로는 젊은이들을 수요층으로 한 유흥과 오락, 중장년층을 대상으로 한 연극이나 각종 전시회 등 문화와 예술이 어우러진 상권이다. 10~20대 수요층에게는 인근 동대문과 함께 패션 상권으로서의 역할분담이 이뤄지고 있다. 프랜차이즈든 독립점포든 새로운 업종이나 아이템은 서울에서 가장 먼저 대학로 등장, 소비자들의 검증받는 상권이다. 한편 30~40대 중장년층에게는 젊은날의 추억과 낭만을 떠올리게 하는 곳이기도 하다.
대학로의 주소비층은 20대 젊은이들로 남성은 35%, 여성이 65%를 차지한다. 볼거리와 먹거리가 풍부해 10대 청소년들부터 50대 이상까지 소비층이 폭넓은 것이 최대의 장점. 유입인구들 대부분은 연극이나 공연 관람, 식사와 음주를 하기 위해 몰려드는 직접 유동인구로 배후수요가 거의 없음에도 안정적인 수요가 있는 상권이다.
대학로의 상권은 크게 두 곳으로 나뉜다. 소극장과 극단들이 몰려있는 혜화역 2번 출입구의 '마로니에 상권'과 최근 새로 들어선 멀티플렉스영화관 '판타지움'이 있는 4번 출입구 방향의 옛 농심가 상권이다. 마로니에와 판타지움은 대학로 상권에 속해 있지만 업종구성이나 매장규모, 소비층이 달라 마치 서로 독립된 두 상권처럼 느껴지기도 한다. 하지만 개성이 각기 다른 마로니에와 판타지움 상권은 대로변을 사이에 두고 유기적으로 연결돼 공존하면서 상권을 확장해가고 있다.
마로니에 상권은 도시계획에 따라 만들어진 곳으로 블록 전체가 바둑판처럼 나눠져 있다. 간혹 길을 잘못 들어서도 이면도로와 골목이 사각형 모양으로 이어져 있어 잘 정비된 느낌이 든다. 지하철 2번 출입구 앞은 젊은이들 사이에 만남의 장소로 유명한 KFC와 베스킨라빈스, 버거킹, 자바커피숍 등 대형 브랜드매장이 있다. 마로니에 공원과 이들 사이의 마로니에 1, 2길 초입에는 비디오방과 소주방 등 젊은층들이 많이 찾는 업종이 주류를 이룬다. 그러나 이면과 뒤쪽은 대형 외식업소들이 많고 객단가도 높다. 고급 양식레스토랑이나 패밀리레스토랑, 대형 커피전문점, 바 등 객단가가 비싼 업종은 이곳에 집중돼 있다. 특히 이곳에는 건물의 테라스를 활용, 아웃테리어를 예쁘게 꾸며놓은 음식점들이 많다. 붉은 벽돌이나 짙은 나무색으로 인테리어를 한 건물과 매장이 많아 고전적인 느낌과 함께 향수를 불러일으킨다. 이런 탓에 고객층은 30~40대 비중이 높다.
조용하고 차분한 분위기의 마로니에 1, 2길에도 최근 변화의 바람이 불고 있다. 소극장인 컬트홀 옆에 주상복합 건물이 들어서기 때문. 예전에 주차장이었던 곳에 연면적 2700평에 지상 8층, 지하 3층 규모의 건물이 내년 6월을 완공될 예정이다. 현재 공사가 한창 진행중인 이 복합빌딩의 등장은 마로니에 상권에 변화를 가져올 것으로 예상돼 주변 점포사업자들은 기대반 우려반으로 관심을 갖고 지켜보고 있다. 지하1, 2층은 대형호프전문점, 지상 1층, 2층은 패스트푸드와 프랜차이즈 전문음식점이 입점할 예정. 3, 4층은 카페와 테마 레스토랑, 뷰티숍이 5층은 갤러리와 야외전시장, 6~8층은 오피스와 주거시설로 이용된다.
베스킨라빈스가 있는 4번 출구쪽 '판타지움 상권'은 10대-20대 초반이 주를 이루는 젊은 상권이다. 분식집, 호프소주방, 아이스크림, 테이크아웃 등 젊은층을 타깃으로 하는 업종들로 이루어져 있고 객단가도 마로니에 상권에 비해 저렴하다. 점포 규모는 15~20평 정도로비슷한 아이템이 중복돼 있어 업소간의 가격경쟁도 심하다. 그만큼 중장년층에 비해 주머니가 얇은 청소년과 젊은 연령층들이 많이 몰리는 곳이다. 평일 오후 4시부터 밤 10시까지, 주말에는 오후 1시가 지나면 지하철 출구 앞 벤치는 빈자리가 없을 정도로 청소년들과 20대 젊은층들로 북적거린다. 판타지움 방향의 대로를 중심으로 곱창집들이 몰려 있던 오른쪽 골목에는 분식집과 오뎅, 이자까야가 들어서 옛 모습을 발견할 수 없다. 왼쪽은 좁은 골목들 사이로 옛날에 지어진 기와집에서 영업을 하는 감자탕과 집과 저가의 고깃집들이 옹기종기 모여 있다.
왼쪽 골목은 옛날에 지어진 단층집과 건물들이 많고 노후돼 있어 대로변과 베스킨라빈스 골목에 비해 권리금이나 보증금이 훨씬 싸고 없는 곳도 많다. 메인골목인 판타지움 라인은 권리금만해도 몇 억씩 하기 때문에 많은 투자비용이 소요되지만 골목안으로 들어가면 저렴한 권리금으로 창업이 가능하다. 하지만 도시계획에 따른 재건축이 이뤄질 가능성이 높아 창업자들의 각별한 주의가 필요하다. 이 골목에서 창업하고 싶다면 사전에 관할 구청을 찾아가 재건축 여부를 따져보고 검토해야 할 것이다. 한편 객단가가 높은 먹거리나 판매아이템은 소비연령층의 경제력을 감안할 때 적합하지 않다.
대학로는 우리나라를 대표하는 최대의 문화상권으로 서울의 '10대 상권'에 포함되는 초대형상권이기도 하다. 경기침체가 장기화 되면서 일부에선 “예전에 비해 유동인구가 줄어들었다”는 의견도 있지만 여전히 매력적인 상권임에 틀림없다. 주말은 물론 평일에도 거리를 오가는 사람들이 발길이 끊이지 않는 특급상권. 외식과 판매업 등 많은 프랜차이즈 브랜드들이 대학로를 시험무대로 삼는다는 사실만으로도 상권으로서 가치를 갖는다고 볼 수 있다. 3년전만 해도 대학로는 뚜렷한 개발요인이 없기 때문에 상권의 확장여부를 판단하기 힘들었다. 마로니에 공원과 뒤쪽의 산, 그리고 서울대학병원과 성북동 방향의 오르막 지형은 지리적으로 상권의 확장을 막는 장애요인. 따라서 상권의 성장은 대학로가 문화와 예술의 거리로 특화돼 지속적인 수요를 창출할 수 있는가에 달려 있었다. 그리고 3년이 지난 지금 이런 예측과 전망은 현실로 나타나고 있다. 최근 서울시와 종로구가 대학로일대를 '문화지구'로 지정한 것. 많은 극단들이 모여 있고 연극과 문화예술의 공간으로 집중화 시키려는 예술인들의 노력이 빚은 결과라고 할 수 있다. 대학로의 문화지구 지정으로 DVD방, 노래방, 피씨방 등 오락업 허가를 받을 수 없어 앞으로 업종구성과 변경, 증가에도 영향을 미칠 것으로 보인다.
경기침체로 예년에 비해 대부분 매출이 떨어졌지만 임대료는 좀처럼 떨어지지 않고 있다. 오히려 신축 멀티플렉스영화관과 상가건물들이 들어서면서 일시적으로 임대료가 오르기도 했다. 최근엔 불경기와 줄어든 매물 수요로 인해 권리금은 조금 하락하는 추세. 하지만 서울 중심의 초대형상권이라는 특성을 감안할 때 권리금의 하락폭은 크지 않다.
최근에 신축 상가건물들의 속속 생겨나면서 권리금이 없는 대신 보증금과 월세를 비싸게 받으려고 하는 경향이 두드러지고 있다. 지하철 2번 출입구 방향의 마로니에길 민들레영토 별관 앞 신축건물의 경우 50평 크기 1층 점포가 권리금 없이 보증금 4억원, 월세는 1400만원이다. 마로니에 메인 입지 2층 점포는 보증금 3억원에 월세는 500만원 정도. 그런데 최근 신축된 건물의 임대가는 같은 평수에 3억에 월 700만원을 요구한다. 신축 건물의 비싼 보증금과 임대료는 인근의 건물의 임대료를 덩달아 높이는 원인이 되기도 한다.
그러나 보증금이 지나치게 높으면 추후 점포 매각시 적정한 권리금을 받을 수 없기 때문에 권리금이 없다고 해서 좋아할 것만은 아니다. 오히려 어느 정도 권리금을 주더라도 보증금과 월세를 낮추는 것이 점포입지나 업종에 따라 나을 수도 있다. 현재 상황을 볼 때 대학로 메인 입지의 점포비는 내려갈 가능성이 희박하다. 따라서 점포비가 내려갔거나 그럴 것이라는 막연한 기대는 하지 않는 것이 현명하다. 6개월 이상의 시간을 갖고 기다렸다가 급매처분 되는 점포를 시세보다 상당히 낮은 가격에 구하는 경우도 있지만 그야말로 '가뭄에 콩나듯'하는 경우다.

 

 
 
 
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