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정세준 컨설턴트
★화곡역 상권분석★
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시내에서 강서외곽과 부천 등지로 가는 길목과 지하철 5호선 까치산역 - 우장산역 사이에 위치해 있는 서울 강서구의 핵심상권중 하나인 화곡역상권의 가장 큰 장점은 풍부한 배후세대이다.

서울시내에서도 손꼽힐 정도의 주택가밀집지역인 화곡동일대는 아직까지도 연립과 다세대주택이 오밀조밀하게 형성되어 있는 고밀도지역이다.

강서구청과 남부순환로를 잇는 화곡로와 우장산역, 까치산역을 잇는 강서로가 교차하는 지점에 위치한 화곡역상권은 화곡본동 일대 택지개발 이후 90년대까지만 해도 최대규모의 먹자상권으로 분류되는 강서구청먹자골목에 비해 약세를 면치 못하는 수준이었으나 지하철 5호선 개통으로 화곡역사거리가 교통의 중심지 역할을 하게 되면서 배후세대가 역세권에 집중되며 유동인구가 증가, 현재의 모습을 갖추기 시작했다.


상권의 범위를 보다 구체적으로 살펴보면, 화곡역상권의 메인입지로 볼 수 있는 6ƿ번출구에서 부천(남부순환로)방향 연세제일병원주변까지, 1ǀ번출구 우장산역 방향은 참병원일대, 강서구청방향은 남서울실내수영장, 남쪽 화곡터널(까치산역) 방향은 현대주유소까지를 상권에 포함시킬 수 있을 것이다.


유동인구는 연령대별로 분석해 봤을 때 여타 중심상권들에 비해 다양하게 분포비율이 나타나는데, 낮시간대 주부들의 움직임은 큰 차이가 없지만 오후나 저녁시간에 학생들을 비롯해 20대여성, 30~40대 직장인의 비율이 증가하면서 화곡역일대의 분위기에 상승곡선이 그려진다.


화곡역사거리가 광역상권에 속하지는 않기 때문에 대중교통은 지하철을 제외하면 시내버스노선이 강서, 양천구, 부천지역을 운행하는 수준에 머물고 있으며 개인차량을 통한 유입비율은 높은 편에 속한다.


업종분포를 보면 7ǀ번출구에서 화곡로방향 대로변에 판매, 외식, 기타 대형매장들이 집중되어 있으며 강서구청방향 2ƻ번출구 일대와 발산,우장산역 방향 강서로대로변에는 병원, 학원, 은행이 밀집해 있다. 업무시설이나 대학가가 아닌 주거지역에 위치한 역세권답게 경기여부와는 상관없이 꾸준한 위치를 지키고 있지만 저소득주민들의 씀씀이가 전반적으로 살아나지 않아 대박을 기대하는 창업은 사실상 불가능하다는 것이 현장 점주들의 설명이다.


우선 맵지도상 A지역으로 표시된 화곡역-남부순환로방향 대로변상권은 화곡역상권에서 가장 유동인구가 많은 곳이다. 화곡동과 부천을 잇는 길목, 버스정류장이 위치하며 화곡3동의 엄청난 배후세대가 모여드는 곳이므로 다양한 업종이 자리하고 있다.


7번출구라인은 부천방향 우측에 위치해 있는데 조흥은행을 시작으로 '레드망고', '본죽', '파리바게뜨', '베스킨라빈스', '휴플레이스', '인디안' 등 식음료, 의류, 판매업종 1군브랜드가 들어와 있을만큼 유동이 많고 구매력이 뛰어난 입지이다. 역출구인 조흥은행 일대에도 사람이 많이 모이지만 버스정류장이 있는 하이마트 맞은편 육교아래에도 시간대에 상관없이 유동인구가 많다. 맞은편 6번출구라인은 학원, 약국, 안경점 등이 이어지다 외환은행 다음 블록에서부터 '화로구이', '피자헛', '하이마트'가 대형평수의 단독매장에서 운영되고 있다. 


예비창업자라면 어떤 업종을 염두에 두고 있든지 6ƿ번출구 대로변을 선호할 수밖에 없지만 점포시세를 알게 되면 놀라움을 금치 못하는데, A지역의 1층 15평매장을 기준으로 권리금은 1억2천~2억6천, 보증금 4천~1억, 임대료 220~400 수준이다. 강서지역을 대표하는 목동, 당산역과 버금갈 정도의 권리금이 형성되어 있음을 알수 있고 임대료는 건물의 노후화 여부에 따라서 '파리바게뜨'가 입점해 있는 신축건물의 경우 중심상권에 맞먹는 임대료를 내고 있는 것으로 확인되고 있다. 지역상권에서의 매출은 큰 부침이 없이 어느 정도 일정하지만 오피스상권이나 대학가 수준의 높은 매출을 기대하기도 어려우므로 점포를 구하는 사람이라면 예상되는 매출에 비해 높은 임대료를 굳이 내면서 창업을 고집할 이유는 없을 것이다.


5번출구와 6번출구 사이의 사거리 모서리에 위치한 '미샤', '김가네', '드림디포'매장이 있는 입지는 고정적인 유동인구가 확보되는 곳이어서 특히 눈여겨 볼만한 곳이다.


1번출구와 8번출구에서 우장산역방향 북쪽에 형성된 상권은 병원, 학원, 사무실, 오피스텔 등이 몰려 있어 집객효과가 두드러지는 화곡역에서 가장 현대식 건물이 많은 곳이다. 1층에 매장수가 많지는 않지만 다양한 업종이 들어갈 수 있고 주차가 가능한 대형음식점도 적합한 입지이다. 마트와 보리밥부페도 틈새업종을 겨냥한 영업전략으로 성공적이었다는 평가를 받고 있다.


2ƻ번출구에서 시작되는 상가들은 화곡시장을 거쳐 멀리 강서구청까지 이어지는데 낮시간대에는 유동인구가 거의 없지만 퇴근/하교시간대를 중심으로 귀가하는 사람들이 급격히 늘어나는 것을 보게 된다. 이동통신, 약국, 은행, 안경점 등 전형적인 근린업종이 자리잡고 있으며 수년째 임차인의 변동이 거의 없을만큼 꾸준함이 돋보이는 곳으로 볼 수 있다.


주거밀집지역이면서 교통의 요충지인 화곡역상권은 이처럼 배후세대에 의한 안정적인 매출과 유입인구에 의한 추가적인 매출이 기대되는 실속있는 지역상권이다.

주부는 물론 상권섹터내에 학교도 여러 개가 위치해 있어 학생들의 움직임도 활발한 편이다. 저녁이 되면 남성직장인들이 음식점과 유흥시설을 거쳐간다. 복합상권에 가까운 지역상권이라고 표현해도 좋을 만큼 다양한 업종이 자리잡고 있는 이곳에 눈에 보이는 화려한 개발호재는 없지만 주변지역 일대 저밀도아파트 재건축과 주거지역 재개발이 예고되어 있는 만큼 배후소비층의 팽창은 지속될 것으로 보인다.

 

 
 
 
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