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정세준 컨설턴트
★영등포역 상권분석★
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영등포는 강남역이나 명동 등에 비해 상대적으로 ""늙은 상권""이다.

건물들이 낡은 데다 지나다니는 유동인구도 10대보다는 40대 이상이 더 많다.

""젊은 피를 어떻게 수혈하는가""는 영등포 상권이 안고 있는 최대 과제다.

영등포역에서 영등포시장 사거리를 잇는 대로변.거리를 오가는 사람들은 대체로 40대 중년층이다.

가뜩이나 좁은 인도에는 노점상과 사주카페 등이 들어차 지나가기조차 불편하다.

대로변에 있는 가게들의 면면을 봐도 노후함이 물씬 풍긴다.

커피점 할리스와 스타벅스,요구르트점 레드망고,패밀리레스토랑 아웃백스테이크 등 젊은 층을 대상으로 한 점포가 띄엄띄엄 있지만 강남역이나 명동 상권에 비하면 규모가 작고 숫자도 적다.

평일에는 회사원들이 오고 주말에는 40대 이상 나이 든 손님들이 주로 찾는다. 1인당 지출액인 객단가가 1만2000원 안팎이여서 그 이상 고가 메뉴는 이 상권에서 경쟁력이 없다.

영등포 민자역사와 신세계,경방필 백화점을 지하로 연결하는 지하상가에는 20~40대 여성들이 몰려 있다.

이에 따라 지하상가 취급상품도 의류,액세서리,화장품 등 패션제품 일색이나 지하상가에 젊은 층 유동인구가 많지만 선뜻 지갑을 여는 사람은 많지 않아서 30대 여성들을 위한 실속있는 상품들을 갖춰놓아야 한다.

또한 20대 젊은 층은 백화점에서 쇼핑하고 백화점 내 식당가에서 외식을 하는 반면 40대 중년층은 지하상가에서 쇼핑하고 먹자골목에서 외식을 즐기는 이중구조를 갖는 상권이다.

땅거미가 내려앉으면서 신세계와 경방필 백화점 맞은 편 먹자골목은 사람들로 북적이기 시작했다.

감자탕,삼겹살,보쌈 식당 간판들이 눈에 들어온다.

여기에 주점,성인나이트,모텔들이 공존하고 있다.

먹고 마시는 전형적인 유흥상권인 셈이다.

한 삼겹갈집을 보면 상권 자체는 축소됐지만 이 일대 백화점 3곳 근무자들만 6000명을 넘어 탄탄한 수요층을 이루고 있어 한달 매출이 약 6000만원에 이르고 이 중 1200만원 정도가 순익으로 추정된다. 

영등포역 일대는 그래도 장사가 되는 편이지만,영등포시장 사거리쪽으로 내려가면 얘기가 영 달라진다.



근처 한 맥주집은 2000년 10월에 문을 열어 월드컵이 열릴 때까지만 해도 한달 순익이 1000만원 가까이 되는 호황을 누렸지만 몇년부터 꺾어지기 시작한 매출이 줄곧 내리막길을 걸어 지금은 한달 매출 2000여만원,순익은 400만원이 고작이다.

이 일대 점포들은 대체로 사정이 엇비슷하다.

재래시장인 영등포시장이 경쟁력을 잃으면서 상권이 침체되기 시작했는데 월세는 500만~600만원으로 영등포역 앞과 비슷해 이익을 낼 수 없는 상황이다.

영등포 상권에 대한 보행인들의 반응은 대체로 "낡았다" , "들를만한 곳이 별로 없다"는 것으로 모아졌다.

백화점들이 몰려있어 쇼핑하기는 편리하지만 돌아다니기에는 지저분한 느낌이 든다는 반응이다.

감자탕집만 많을 뿐이지 음식점이 다양하지 않고 으슥한 분위기여서 젊은이들이 놀 데가 없다는 말도 있다.

그러나 이 같은 "낡음"이 위기이자 기회라는 시각도 있다.

영등포동 3가 일대 공장부지에 호텔,쇼핑시설,업무시설 등을 복합적으로 갖춘 대형 건물들이 세워지고 영등포동 2가 일대 영등포 뉴타운 개발이 10년에 걸쳐 이뤄질 예정이기 때문이다.

영등포 상권 외곽에서 개발 열풍이 불고 있어 장기적으로는 좋은 영향을 미치겠지만 당분간은 상권 침체상황을 벗어나기 힘드는 상황이다.



영등포 상권이 서울의 다른 상권과 구별되는 점은 성인게임장이 유난히 많다는 점이다.

영등포시장 건너편 연흥극장 대로변과 신세계백화점 맞은편 대로변ƹ호선 영등포역에서 여의도방면 대로변 등에 걸쳐 무려 40여곳이 문을 열고 있다.

이곳에는 허름한 차림의 40대 중년 남성을 비롯해 말쑥한 정장 차림의 20대 직장인까지 다양한 부류가 드나든다.

영등포 상권에 이 같은 게임장이 등장한 것은 2003년부터라고 주변 상인들은 전한다.

경기침체가 본격적으로 시작된 시기와 일치한다.

소비자들이 좀 더 싼 옷을 찾아 지하상가나 문래동 할인점을 찾으면서 대로변의 옷,신발 등 패션점들은 월세를 감당하지 못할 정도가 됐다.

그 틈새를 비집고 게임장이 우후죽순 들어서게 된 것.

임대료 갈등으로 임차인을 내보내는 경우 새로 계약하는 임차인은 권리금 부담이 없어 건물주의 요구를 받아들이게 마련이여서 게임장 운영주들이 대략 600만원 이상인 높은 월세를 지불하고도 이 상권에 들어오려는 것은 초기 권리금 부담이 없고 매달 수익이 짭짤하기 때문이다.



급지별로 3개 구역으로 나뉘는 영등포 상권의 A급지(메인 상권)는 영등포역 앞에서 지상 건널목을 지나 영등포시장 사거리까지 약 200m 대로변.영등포역에서 내려 서울 양천구와 강서구,경기도 김포와 일산 방면으로 가는 버스 정류장으로 이동하는 길목이어서 사람들 물결이 하루 종일 끊이지 않는 곳이다.

유동인구에 의해 매출이 크게 좌우되는 화장품,패스트푸드,이동통신 대리점,커피숍 등이 이 구역의 주력 업종이다.

최근 문을 연 에쉐르,아자 등 대형 상가건물도 이 구역에 있다.

영등포 대로변에서 점포를 열 경우 같은 상권에 있는 3개 백화점과 지하상가 등에서 취급하는 상품과 충돌하지 않는 틈새상품을 팔아야 생존할 수 있다.

틈새 업종으로 패션내의 전문점,꽃집,주얼리 전문점,피부관리점 등이 있다.

메인 상권 뒤쪽 이면도로에는 음식점이 강세다.

다른 상권 먹자골목과 구별되는 특징으로는 프랜차이즈 가맹점보다 오랜 세월동안 주인의 손맛으로 장사를 하는 한식당이 포진돼 있다는 점.이들 음식점은 영등포 일대 백화점과 사무실에 근무하는 직장인,배후 주택가 거주민들을 대상으로 단골을 확보하고 있어 경쟁력이 뛰어난 편이다.

영등포역 앞 먹자골목은 보수적인 성향을 띠고 있어 10대나 20대를 끌 만한 퓨전 음식이나 튀는 메뉴로는 승부하기 곤란한 지역이며 여기서 창업하려면 단골 위주로 장사하는 전략을 펴야 한다.

야간에는 식사와 술을 동시에 팔 수 있는 음식점이 이 구역에 적합하다고 전문가들은 조언한다.

영등포 지역 롯데,신세계,경방필 등 3개 백화점 근무자만 모두 6000여명이고 인근 은행이나 소규모 사무실,점포 등의 근무자를 합칠 경우 1만명에 육박,회식 수요가 꾸준하기 때문이다.

삼겹살 감자탕 순대국 등은 야간에 특히 잘 나가는 메뉴로 꼽힌다.

롯데백화점 영등포점의 한 관계자는 "성인나이트클럽,모텔,변칙 장사를 하는 노래방 등이 이 구역에 몰려 있어 약간은 퇴폐적인 분위기를 풍긴다"며 "일단 근처 음식점에서 회식을 하고 2차 장소로 찾는 곳이 바로 이 구역"이라고 말했다.

신세계와 경방필 백화점이 나란히 선 곳에서 영등포시장 사거리까지 대로변은 B급 상권으로 분류된다.

주변에 금융회사가 많이 포진돼 있고 배후에는 아파트 단지가 있어 입지는 좋지만 점포 수가 워낙 많아 새로 진입하기가 쉽지 않다.

백화점 뒤 편 상권은 주변 직장인이나 배후에 있는 문래동 아파트 단지 주민들이 낮 시간에 자주 이용하는 곳이고 배후에 아파트나 복합몰 등 대형 건물이 잇따라 들어설 예정이어서 3~4년 뒤 수익이 좋아지겠지만 당장은 낮 장사에 의존하는 형국이라 높은 수익을 기대하기는 힘들 것으로 예상된다.

영등포시장 건너편에 형성된 상권은 손님이 급속히 떨어지고 있어 C급 상권으로 꼽힌다.

재래시장을 찾던 소비자들이 영등포역 앞 백화점이나 문래동의 할인점으로 발길을 돌리면서 의류 잡화 화장품 등 소매점들이 대로변에서 사라지기 시작한 것.

영등포역 앞 지상 건널목을 지나 여의도 방향 대로변에 형성된 가게들도 C급 상권에 속하는 것으로 분석된다.

낮에는 일대가 온통 백화점에 쇼핑 나온 아줌마들 천국이고 이들은 지갑은 잘 안 열고 오랫동안 자리에 눌러앉는 경우가 많아 회전율이 떨어지는 편이다.

"밤에는 20대 후반에서 30대 초반 직장인들이 약속장소로 잡는 경우가 많다.

영등포상권이 20대 여성 인구에 대한 흡인력이 부족해 갈수록 힘을 잃는 것 같다.

슬럼화된 소규모 철강공장과 영등포시장 퇴조 등의 영향으로 침체의 길을 걷고 있는 영등포 상권의 모습이 크게 바뀔 전망이다.

구로세무서 정면 옛 방림방적 부지에는 아파트형 공장 ""에이스 하이테크시티""가 들어서고 부지 뒤편 ""방림 제5블록""은 현재 부지 정리를 완료한 채 용도지구 변경을 기다리고 있다.

경방필백화점 뒤편 경성방적 부지에도 ""어뮤즈 아일랜드""란 이름의 상업·업무·오락·호텔 시설이 함께 들어가는 복합건물 개발계획이 마련됐다.

상권 외곽에 개발 열풍이 불고 있는 것이다.

현재 공정률이 35% 정도 진행된 에이스 하이테크시티는 IT(정보기술) 중심 첨단 중소기업 유치를 통해 배후 인구를 끌어들임으로써 기존 영세 철강공장 이미지를 벗어던질 수 있을 것이라고 주장한다.

또한 지하 1층부터 지상 3층 사이에 들어서는 병원,상가 등은 이미 분양률이 90%에 육박하고 아파트형 공장도 70% 선이여서 하이테크시티는 앞으로 문래역 주변 상주인구를 영등포역 상권과 연결하는 가교 역할을 할 것이라고 덧붙인다.

주상복합 건물 ""SK리더스 뷰""는 내년 3월 영일 청과물시장 한복판에 들어선다.

땅 소유주들의 재개발사업 진행으로 3~4년 뒤에는 다른 곳으로 터전을 옮겨야 할 판이다.

이 지역 거주민들의 개발에 대한 욕구가 매우 강하고 구매력 있는 상주인구를 끌어 당길 수 있는 풍부한 쇼핑 공간 확보와 지역 미관 정비가 시급하다.

문래동 자이 아파트 1300가구,현대 홈타운 776가구,벽산 메가트리움 421가구 등 상주인구와 아파트형 공장의 업무인구가 앞으로 영등포 상권을 탄탄하게 받쳐줄 것이라고 전망하는 이도 있다.

그는 지역 상권 변화에 대해 "권리금도 상대적으로 낮고 추가 공급 여력이 있는 경성방적 부지의 장기적인 개발 여지에 주목할 만하다"며 "상대적으로 노후한 이미지가 큰 영등포 지역 상권을 중흥시키기 위해서는 가족 단위 고객이나 젊은 고객을 확보하는 것이 관건"이라고 분석했다.

한편 재래시장과 노후주택이 늘어선 영등포동 2가 7만8000여평에는 뉴타운이 들어선다.

상업·업무·주거기능이 결합된 ""도심형 뉴타운""이 기본 구상이다.

4곳의 공원,길이 750m의 보행로와 친수 공간을 통해 2가를 연결,도심 속 녹색공간을 만든다는 것이 영등포구의 구상.배기선 영등포구 균형발전계획팀장은 "영등포 상권을 확장시키는 것이 계획의 핵심"이라고 강조했다.

현재 재래시장이 늘어선 5가 일대는 복합엔터테인먼트 쇼핑몰,의류 아울렛 등 상업기능을 강화한다.

뉴타운 입구에 광장을 꾸미고 중심부에 2400평의 중앙공원과 고층 타워를 조성해 외부 유동인구를 끌어들일 계획이다.

배 팀장은 "신세계 등 인근 백화점들과 아이템을 차별화해 시너지 효과를 내는 것이 과제"라며 "올해 안에 전문 용역업체에 업종 분석을 의뢰해 뉴타운에 맞는 상권 방향을 잡을 것"이라고 밝혔다.

5호선 영등포역부터 영등포시장 사거리까지 지하를 잇는 연장사업도 추진된다.

그는 "영등포시장 로터리에서 끊기는 영등포 역세권 유동인구를 뉴타운 중심까지 유입시키려는 것"이라고 설명했다.

이르면 올해 안 민자유치 방식으로 착공할 방침이다.

영세공장과 공구상이 몰려 있는 2가 일대는 여의도 업무 수요를 유치해 금융,방송,벤처 등 업무시설을 배치할 계획이다.

영등포와 여의도의 기능을 연계하기 위해 여의도공원과 뉴타운 사이에 길이 430m의 문화교량 건설도 추진 중이다.

노후 주택지인 7가는 도심형 주거공간으로 조성된다.

고층 주상복합건물을 지어 원주민과 상업시설 인구를 수용할 계획.영등포구는 2012년까지 개발을 완료하겠다는 방침이다.

이 같은 뉴타운 개발 계획에 대해 5가쪽 주민들은 시큰둥한 반응이다.

장사가 안 돼 상인들이 4000만원씩 하던 권리금도 받지 않고 점포를 내놓고 있고 뉴타운 때문에 땅값만 올라 거래가 안 된다.

 

 
 
 
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