베이커리
테이크아웃
백화점
공시지가 열람
전화번호 검색
부동산서식 다운로드
대법원 등기부등본
서울시 부동산서류
 
홈>상권분석리포트  
(총건) /
정세준 컨설턴트
★연신내역 상권분석★
2464
 

 

서울시내의 대표적인 지역상권중 하나인 연신내 상권은 연신내역사거리를 중심으로 형성된 은평구의 지역밀착형 상권이다.

불광동, 갈현동, 대조동, 역촌동, 녹번동의 폭넓은 배후세대와 일산,고양,파주등의 주민들을 끼고 의류/판매/먹자/유흥의 복합상권으로 성장해 나가던 연신내는 87년 지하철3호선의 개통을 전후로 전성기를 구가했으나 90년대말부터 일산,고양 등지에 대형할인점,백화점과 자체판매상권이 형성되면서부터는 상권의 범위가 은평구지역에 한정되는 전형적인 지역상권의 모습을 보이고 있다.

상권의 외형도 변하여 과거에는 '연서천'이라고 불리던 시내를 따라 형성된 연서시장과 주변 재래상권으로 상권이 형성되어 있었으나, 현재는 90년대중반에 들어선 서울시내 5대 의류상설할인매장과 범서쇼핑센터가 있는 부근과, 지하철6번출구에서 시작되는 판매/먹자골목상권으로 상권의 중심이 확대되었면서 상권의 범위와 주요업종은 자연히 구분되어 생활필수품을 사려는 사람들은 연서시장주변, 의류매장을 찾는 사람들은 범서쇼핑과 맞은편 로드샵, 판매시설이나 음식점을 찾는 사람들은 갈현동먹자상권으로 모이는 현상을 보인다.

상권반경배후에는 단독,다가구주택이 많은 것이 특징이며 아파트단지는 많지 않다. 소비수준역시 그리 높은 편이 아니어서 생활밀착형 업종이 주를 이루는 모습이다. 유동인구에 있어서도 여타 주요상권에 비해 30~50대의 비율이 매우 높으며, 외부에서 유입되는 인구가 그리 많지 않은 것으로 분석되는 특성상 연신내상권의 향후전망을 논하자면이 일대의 노후된 주거환경개선과 아파트단지확장등의 배후세대증가요인이 반드시 언급될 수 밖에 없다.

먼저 연신내상권에서 가장 많은 유동인구가 모이는 갈현동먹자상권(로데오)는 판매와 먹자/유흥업종이 어우러져 있는 곳이다. 지하철6번출구에서시작되는 구산역방향 연서로대로변에는 의류/화장품/패스트푸드등의 1군브랜드들이 입점해 있으며, 일명 던킨도너츠골목안으로 들어가면 역시 화장품/의류/쥬얼리 등의 판매상권이 형성되어 있음을 볼 수 있다. 그 외의 이면골목들에는 다양한 종류의 음식점들과 주점들이 들어서 있고, 6번출구에서 내려가면서 세 번째 골목에서 시작되는 로데오거리에서 상권의 서쪽 반경이 끝난다.

6번출구에서 시작되는 연서로 대로변의 일반적인 점포시세는 1층10평매장을 기준으로 권리금 2억~3억, 보증금 5천~1억, 임대료 200~300이며, 20평이 넘어가는 일부 매장의 경우 권리금 호가가 5억을 넘기도 한다. 하지만 업종선정, 유행의 변화, 계절적 요인 등으로 매물이 나오고 들어가는등의 변동이 많고 권리금 호가 역시 상하폭이 큰 편이다.

코너면에 위치한 던킨도너츠매장에서 골목안으로 들어가면 만만치 않은 수준의 판매상권이 형성되어 있는데 주요 업종은 여성고객층을 타겟으로 한 쥬얼리/화장품/의류 등이며, 이동통신 매장도 반경내에 6개나 입점해 있다.

시세는 1층 10평기준 권리금 8천~2억, 보증금3천~8천, 임대료100~250 수준이다. 현재 이동통신이나 악세사리/쥬얼리 같은 업종은 이미 우후죽순처럼 생겨난 상태이므로 창업희망자라면 오히려 학생들을 겨냥한 업종을 생각해 보도록 권장하고 싶다.

연신내상권인근에는선일여중고교, 선정여중고교, 동명여고교,대성중고교,예일여중고교등이 주변에 있는데, 학생들은 하교시간에 지하철6번출구근처인 이곳 연서로대로변이나 던킨도너츠골목에서 주로 시간을 보낸다. 따라서 이들을 붙잡을 수 있는 업종을 선정하여 박리다매형 영업을 한다면 충분히 승산이 있을 것으로 판단된다.

먹자골목은 여느 먹자상권과 마찬가지로 저녁 6시 이후에 본격적인 활동을 시작하는데, 과거 상권의 팽창기에 누리던 호황을 유지하는 곳은 이제 거의 찾아보기 힘든 것이 사실이다. 그렇지만 여전히 인근주민들을 단골로 확보하고 있는 음식점들과, 가족단위의 고객이 주로 찾는 음식점등 비교적 성업중인 곳이 많은 편에 속한다는 평을 듣고 있다.

입지나 평형에 따라 차이가 있겠지만, 1층 20평 정도의 점포시세는 권리금 1억~2억5천, 보증금 5천~1억, 임대료120~250 수준에 형성되어 있다. 현재는 치킨,불닭,호프 등의 업종이 전반적인 강세인 것으로 분석된다.

30년의 역사를 자랑하는 범서쇼핑센터는 근래에 현대식 쇼핑센터로 재탄생한 모습이다. 의류/패션/잡화등의 업종이 범서쇼핑안팎에 위치해 있으며, 범서쇼핑에서 불광역방향으로 내려가는 대로변 양쪽에는 스포츠/캐주얼의류매장들이 로드샵형태로 길게 자리하고 있다. 북서부지역의 의류상권으로는 연신내 외에도 응암오거리라는 알짜배기상권이 위세를 더해가고 있어서 이곳 범서쇼핑주변 의류상권은 전성기의 기세가 한풀 꺾였다는 평가를 받고 있지만 점포시세는 여전히 대단한 수준으로, 1층 25평의류매장 기준으로 권리금 2억3천~3억5천, 보증금 5천~1억, 임대료 220~330선에 형성되어 있다.

연신내역 2번출구앞 메트로타워와 인접해 있는 '연서시장'부근은 이제 어느덧 상권이라고 부르기에도 어색한 순수재래시장의 이미지를 굳혀가고 있다. 테마쇼핑몰의 형태로 입점한 메트로타워가 있지만, 여전히 주부들과 40~50대 고객이 이곳의 주 소비계층이다. 게다가 지역주민들의 소비수준도 낮아 그들의 눈높이에 맞는 업종을 선정해야 하는 어려움이 있을 것이다. 유아복, 아동복, 저가화장품, 생활용품할인점 등이 추천업종이 될 수 있겠다.

이처럼 연신내상권은 다양한 모습을 가지고 있는 서울시내 북서부최대상권이다. 하지만 앞서 언급한 바와 같이 상권의 위치가 시내외곽에 위치한데다 외부인구를 유입할만한 특별한 요인이 없어 소비계층이 전적으로 인근거주민들에게 국한되는 측면이 강한 상권이다.

창업예정자라면 이런 부분을 충분히 감안하여 우선 배후세대와 연령층, 주소비계층, 생활수준등에 대한 파악을 먼저 끝내고 나서 사업성분석에 들어가야 할 것이다.

의류업종의 경우는 이미 기존의 로드매장들에서 브랜드와 점포입지를 선점한 상태이므로 처음 창업을 하거나 소액으로 시작하려는 분들에게는 적합하지 않을 것으로 보여지며, 쥬얼리, 이동통신, 잡화 등의 업종도 역시 특별한 컨셉이나 가격경쟁의 우위를 점하지 않고는 쉽게 매출을 올릴 수 있다고 보기 힘들다.

오히려, 저가화장품브랜드나 아이스크림, 커피숍, 토스트, 분식 등의 업종으로 학생이 많은 갈현동 연서로 부근에서 시작해 보는 것은 충분히 가능성이 있을 것으로 보여진다. 또한 주부들의 관심을 끌만한 업종이나, 단골을 확보할 수 있는 음식점에 도전해 볼 수 도 있을 것이다.

연신내상권의 향후전망에 대해서는 다양한 의견이 나오고 있다. 강북의 8학군이라 불릴 정도로 학교가 많고, 거주하는 배후세대 역시 풍부하지만, 이미 의류 등 일부 업종들은 업종포화상태에 접어든 상태임이 확실해 보인다. 수요는 한정되어 있고, 공급만 늘어나는 지금의 추세로는 상권에 대한 긍정적인 시각을 갖기가 쉽지 않은 것이 사실이다. 산업입지여건역시 이렇다할 변화의 움직임이 현재까지는 느껴지지 않고 있다.

다만 지역상권의 가장 큰 장점인 풍부한 배후세대를 갖추고 있다는 면에서 생활밀착형 업종에 대해서 강력한 투자가치를 발견할 수 있다.

 

 
 
 
주소 : 서울특별시 서울특별시 성동구 아차산로103 영동테크노타워 1101호 / 사업자번호 : 211-88-56984    상호:코리아창업
대표 : 방 일 / TEL : 02-6714-1500 / FAX : 02-542-6283 / Email : bangil74@hotmail.com